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遼寧省沈陽市中級某某法院

民事判決書

（某某14）沈中民二終字第2628號

上訴人（原審原告）：劉某某，女，****年**月**日出生，漢族，遼寧某某出版社編輯，住址沈陽市和平區。

委托代理人：梁志，遼寧某某律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）：王某某，男，****年**月**日出生，漢族，無職業，住址沈陽市和平區。

委托代理人：郭斐，遼寧聯勝律師事務所律師。

上訴人劉某某因與被上訴人王某某物權保護糾紛一案，不服沈陽市和平區某某法院（某某14）沈和民二初字第00063號民事判決，向本院提起上訴。本院于某某14年10月29日受理后，依法組成由審判員李妍擔任審判長并主審，代理審判員單立、代理審判員李大鵬參加評議的合議庭，于某某14年11月4日公開開庭審理了本案，上訴人劉某某及其委托代理人梁志、被上訴人王某某的委托代理人郭斐均到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

劉某某訴稱，劉某某與王某某于1981年4月25日登記結婚。1988年王某某單位分給其一套位于沈陽市和平區某某街某某號房屋以供承租居住，由于劉某某單位也分給劉某某一套房屋，而王某某的弟弟即王某某沒有房屋居住，故劉某某一家搬到劉某某單位分的房屋居住，而把王某某單位分的的房屋借給王某某居住。該房屋需要交納的全部費用包括但不限于物業費、采暖費等費用均由王某某繳納。某某09年6月16日王某某與沈陽鐵路局房改辦簽訂“出售公有住房協議書”，王某某將其單位分的公房即位于沈陽市和平區某某街某某號（某某）房屋買為私有，并于當日繳納13，899元補足全部房款。王某某因病于某某12年6月30日去世，王某某買為私產的上述房屋于某某13年3月12日登記為劉某某單獨所有，房產證號為“沈房權證中心字第NO60455418號”。王某某長期借用居住劉某某和王某某的房屋，王某某僅于某某01年給劉某某和王某某房費800元、某某03年給了1000元。王某某生前多次要求王某某返還房屋，王某某不但不騰房還對王某某進行打罵。劉某某認為，公民的私有財產神圣不可侵犯。涉訴房屋從始至終就是劉某某丈夫承租的單位公房并在后來買為私有產權，王某某生前該房屋即為夫妻共同財產，王某某死后，由劉某某繼承并單獨所有。劉某某享有占有、使用、收益、處分等完整所有權，是受法律保護的，王某某應當將劉某某的房屋返還給劉某某。并且王某某長期居住使用劉某某的房屋，致使劉某某不能居住使用或對外出租獲取收益，給劉某某造成了經濟損失，故劉某某請求按照同地段同面積房屋每月租金1000元標準請求王某某賠償劉某某兩年的租金損失共計24，000元。訴訟請求：1、請求某某法院依法判令王某某返還劉某某房屋，騰退劉某某所有的位于沈陽市和平區某某街某某號（某某）房屋（房證號：沈房權證中心字第NO60455418號）；2、請求某某法院判令王某某給付劉某某兩年的房屋租金損失共計24，000元；3、由王某某承擔本案的訴訟費。

王某某辯稱，劉某某所述與事實嚴重不符。訴爭房屋原系公房，王某某在原公房分配時，是確定面積因素的一個重要條件，并且該房屋是收回單位原分配的小房置換而來。在房屋參加房改的同時，僅是借用王某某的名某，其實際購房人為王某某，購買產權的相關款項由王某某交納，該房屋實際產權人為王某某，王某某僅是名某上的產權人。請法院區分房改房與商品房在房屋來源及性質上的不同，查清本案事實，駁回劉某某全部訴訟請求。

原審法院審理查明，訴爭房屋位于沈陽市和平區某某街某某號某某，建筑面積52.75平方米，原為沈陽鐵路局的公有房屋，原承租人為王某某。王某某系沈陽鐵路局職工，1988年通過單位分配得到訴爭房屋，房屋租金一直從其工資內扣除。某某09年6月16日，王某某與沈陽鐵路局房改辦簽訂出售公有住房協議書，后王某某繳納購房款13，899元。某某09年6月26日，沈陽鐵路局住房交易中心開具了訴爭房屋住房交易（停、起租）證明，訴爭房屋自某某09年7月停（起）租。王某某于某某12年6月30日死亡。某某13年2月25日，沈陽市第一公證處出具公證書一份，公證事項為訴爭房屋全部歸劉某某所有。某某13年3月12日，劉某某取得訴爭房屋所有權證書。而王某某及其配偶、兒子一直在訴爭房屋居住至今。

原審法院另查明，原審法院依王某某申請調取的住宅分戶管理卡片上記載，訴爭房屋原址為沈陽市和平區南京街10段3里10號，承租人為王某某，家庭成員依次為母親劉某某、弟弟王某某、弟媳李某某、長子王某、外甥王某、妻子劉某某即原告。輩數為3輩，人口7人。

原審法院再查明，劉某某申請出庭的證人王海天及王某某申請出庭的證人袁某，均為沈陽市鐵路局職工，上述證人在庭審中述稱，單位分房時考慮的因素有家庭人口、輩數及職工工齡。

原審法院認為，本案首先應明確王某某及其妻、子能否構成對作為原來作為公有住房的訴爭房屋的共有。在取得公房使用權時，除承租代表人外，其他同住人口作為分房時確定面積等因素的一個重要條件的，即使房屋使用權證上未明確記載該同住人口為共同承租人，也應構成共有。劉某某申請出庭的證人王海天及王某某申請出庭的證人袁某，該二人均為沈陽鐵路局職工，其在庭審中均陳述表示，單位分房時考慮的因素有家庭人口、輩數及職工工齡，同時住宅分戶管理卡片亦詳細記載了家庭成員，輩數及人口。故應認定訴爭房屋作為公有住房進行分配時，王某某及其妻、子作為同住人口是分房時確定面積等因素的一個重要條件的，因此，王某某及其妻、子對原作為公有住房的訴爭房屋具有共有使用權。而根據“買賣不破租賃”的原則，王某某基于共有享有的使用權不因房屋產權變化而喪失，故王某某占有、使用訴爭房屋為有權占有，對劉某某的訴訟請求，原審法院不予支持。綜上所述，依照《中華某某共和國合同法》第二百二十九條，《最高某某法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條之規定，原審法院判決：駁回原告劉某某的訴訟請求。案件受理費500元（原告已預交），由原告劉某某負擔。

宣判后，上訴人劉某某不服，上訴至本院。上訴請求：撤銷一審判決；依法發回重審或者改判被上訴人騰房；一審訴訟費用及上訴費用由被上訴人承擔。上訴理由：一、原審認定事實錯誤，請求二審法院予以糾正。1988年，王某某是通過換房換來涉訴房屋，不是單位分房。換房時不考慮人口因素。住宅分戶管理卡片的記載虛假。涉訴房屋取得與被上訴人沒有關系。二、原審法院基于錯誤的事實認定作出了錯誤的判決。本案中，被上訴人不構成對原公房的共有使用權。被上訴人僅僅是居住在涉訴房屋里，涉訴房屋沒有轉化成家庭共同財產，被上訴人也沒有任何投入，所交舊房也不是被上訴人與王某某的共有財產，而是王某某的個人財產。三、本案關鍵問題在于，涉訴房屋是否已經轉化成家庭共同財產或系共同投入所得。在取得公房使用權時，被上訴人是否作為分房時確定面積等因素的重要條件，被上訴人是否交納了增加面積款，所交舊房是否為被上訴人的共有財產。這些問題的答案都是否定的。四，原審法院的錯誤判決會導致嚴重的社會問題。

被上訴人王某某辯稱：上訴人的上訴理由不能成立。原審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求維持原判，駁回上訴人的上訴請求。

本院查明事實與原審法院查明事實一致。

上述事實，有出售公有住房協議書、國有住房出售收入專用票據、住房交易（停、起租）證明、公證書、房屋所有權證，住宅分戶管理卡、證人證言及當事人陳述筆錄在一、二審卷宗為憑，經當事人質證及本院審查，予以確認。

本院認為：依據原審法院調取的住宅分戶管理卡片記載的內容，本案爭議房屋原為公有住房，承租人為王某某，王某某為家庭成員之一，即王某某為爭議房屋的共同承租使用權人，享有對爭議房屋的承租使用權。爭議房屋雖經房改、公證繼承及由劉某某取得爭議房屋的所有權證書，但王某某對爭議房屋享有的共同承租使用權并不因此而消失。故王某某對爭議房屋的占有使用并不是無權占有，劉某某主張要求王某某騰退房屋及給付房屋租金的訴請，缺乏法律依據，原審判決駁回劉某某的訴訟請求并無不當。

綜上，原審判決認定事實清楚，適用法律正確。依照《中華某某共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項的規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費500元，由上訴人劉某某負擔。

本判決為終審判決。

審　判　長　李　妍

代理審判員　單　立

代理審判員　李大鵬

二〇一四年十一月六日

書　記　員　鄭金玲

物權  糾紛  保護