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濟南市歷下區人民法院

民事判決書

（2014）歷商初字第1748號

原告山東某某置業有限公司，住所地濟南市。

法定代表人李某，總經理。

委托代理人楊念華，山東齊魯律師事務所律師。

委托代理人張翠芳，山東齊魯律師事務所律師。

被告邢某某，男，19**年*月*日出生，漢族，系濟南市歷下某某茶葉店負責人，住濟南市。

第三人上海浦東發展銀行股份有限公司濟南分行，住所地濟南市。

法定代表人孔某，行長。

委托代理人米某，山東浦東發展銀行股份有限公司濟南分行員工。

第三人平安銀行股份有限公司濟南分行，住所地山東濟南歷下區經十路某號中潤世紀廣場某號樓。

法定代表人劉某某，行長。

委托代理人賈某某，平安銀行股份有限公司濟南分行員工。

委托代理人安景彥，山東盈德律師事務所律師。

原告山東某某置業有限公司與被告邢某某、第三人上海浦東發展銀行股份有限公司濟南分行、第三人平安銀行股份有限公司濟南分行商品房銷售合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告山東某某置業有限公司的委托代理人張翠芳、第三人上海浦東發展銀行股份有限公司濟南分行的委托代理人米某、第三人平安銀行股份有限公司濟南分行的委托代理人賈某某、安景彥到庭參加訴訟。被告邢某某經本院合法傳喚，無正當理由，拒不到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告山東某某置業有限公司訴稱，2010年9月3日，我公司與被告簽訂《商品房買賣合同》一份，約定被告購買我公司開發的保利大明湖小區6號樓2單元某房及某地下儲藏室，總房款共計1227420元。被告支付首付房款627420元后，余款60萬元在第三人上海浦東發展銀行股份有限公司濟南分行辦理個人住房貸款，我公司為其貸款提供階段性連帶責任保證。《商品房買賣合同》約定，被告連續三個月遲延向銀行還款導致我公司承擔擔保責任的，視為被告構成違約，我公司有權解除《商品房買賣合同》，被告按照房屋總價款10％支付違約金，并從已收取的房價款中扣除代償款、違約金、律師費、房屋占用費、出賣人損失費等，將剩余房價款退還買受人并收回房屋另行出售。合同簽訂后，被告在履行合同的過程中，已經連續4個月未能按時足額還銀行貸款，導致我公司已經為被告代償了17728.92元借款本息。經我公司多次催促，被告明確告知該房屋已經被第三人平安銀行股份有限公司濟南分行查封，其不再償還銀行貸款。綜上，我公司特向法院提起訴訟，望依法判如所請。請求1、判令解除我公司與被告簽訂的《商品房買賣合同》，被告將保利大明湖小區6-某房及6-某儲藏室交還原告；2、判令被告向我公司支付違約金122742元、律師費61496元；3、判令被告償還浦發銀行從我公司賬戶中扣劃的逾期貸款本息共計17728.92元（計算至2014年8月7日）以及2014年8月7日之后至判決生效之日止浦發銀行扣劃的我公司的款項，并支付我公司每筆款項自銀行扣劃之日起至判決生效之日止按照銀行同期貸款利率計算的利息；4、訴訟費用由被告承擔。

原告山東某某置業有限公司為證明自己的主張，向本院提交的證據有：

證據1、原、被告于2011年1月10日簽訂的商品房買賣合同一份，證明被告邢某某購買原告山東某某置業有限公司開發的大明湖小區6-2-901房及6-2-209儲藏室，總價款為1227420元，被告邢某某支付了627420元首付款，余款60萬元為銀行按揭貸款。《商品房買賣合同》附件五《合同補充協議》內第七條“關于擔保責任的特別約定”，對買受人逾期償還銀行貸款的違約責任做出了明確約定。

證據2、第三人上海浦東發展銀行股份有限公司濟南分行《個人購房借款合同》一份，證明第三人上海浦東發展銀行股份有限公司濟南分行發放貸款總金額為60萬元，并由原告山東某某置業有限公司承擔了保證擔保。

證據3、第三人上海浦東發展銀行股份有限公司濟南分行出具的《履行擔保責任催收函》一份、《特種轉賬借方傳票》兩份，《說明》一份，證明被告邢某某逾期償還貸款，以致原告山東某某置業有限公司代為支付17728.92元貸款，且第三人上海浦東發展銀行股份有限公司濟南分行要求提前收回貸款，并要求原告山東某某置業有限公司承擔連帶擔保責任；

證據4、《關于商品房價款的補充協議》兩份，證明大明湖小區6-某房及6-某儲藏室自2012年6月26日移交給被告邢某某，被告邢某某為此補繳了房款價差979.22元。

證據5、《民事委托代理合同》、代理費發票及支付憑證各一份，證明原告山東某某置業有限公司支付了律師費61496元。

被告邢某某經本院合法傳喚，未到庭參加訴訟，未提交證據。

第三人上海浦東發展銀行股份有限公司濟南分行辯稱，被告邢某某因購買原告山東某某置業有限公司開發的保利大明湖項目6號樓2-901室向我行申請貸款。我行于2010年12月1日向被告邢某某發放了個人一手房購房貸款，貸款金額60萬，期限20年，在我行取得他項權利證前開發商原告山東某某置業有限公司承擔連帶擔保責任。自2014年3月份，被告邢某某開始逾期，催收無果，于是我行于2014年6月24日從開發商原告山東某某置業有限公司保證金賬戶中扣收被告邢某某3期逾期貸款本息，金額合計12985.56元。我行于2014年7月30日從原告山東某某置業有限公司保證金賬戶扣收被告邢某某1期逾期貸款本息，金額4743.36元。在被告邢某某還款期內，我行共扣收原告山東某某置業有限公司4期保證金，金額總計17728.92元。截至2014年9月27日，被告邢某某貸款余額545663.9元，逾期本金2918.32元，逾期利息6543.78元，逾期罰息57.85元。

第三人上海浦東發展銀行股份有限公司濟南分行未向本院提交證據。

第三人平安銀行股份有限公司濟南分行辯稱，1、原告山東某某置業有限公司與被告邢某某均對《商品房買賣合同》履行完畢。原告山東某某置業有限公司作為被告邢某某銀行貸款的擔保人在承擔了擔保責任后，只能依據《擔保法》向被告邢某某進行追償，與本案不是同一法律關系。2、原、被告在商品房買賣合同里約定被告邢某某逾期不償還銀行到期貸款本金及利息的，原告山東某某置業有限公司可以“收回”所出售商品房應當無效，也無權單方“收回”所出售商品房。3、原告山東某某置業有限公司與被告邢某某簽訂的商品房買賣合同，不符合法律規定，也違反誠實信用原則，會損害其他第三人的合法權益，屬于約定無效。

第三人平安銀行股份有限公司濟南分行未向本院提交證據。

經審理查明，2010年9月3日，原告山東某某置業有限公司與被告邢某某簽訂《商品房買賣合同》，約定被告邢某某購買原告山東某某置業有限公司開發的保利大名湖小區6號樓2單元某室房屋及6-某地下儲藏室，總房款共計1227420元。2010年10月27日，被告邢某某依約支付首付房款627420元。2010年12月1日，被告邢某某與第三人上海浦東發展銀行股份有限公司濟南分行簽訂《個人購房借款合同》，以支付剩余房款60萬元，原告山東某某置業有限公司為其貸款提供階段性連帶責任保證。合同簽訂后，被告邢某某自2014年3月起至今未按時足額償還貸款，第三人上海浦東發展銀行股份有限公司濟南分行依《個人購房借款合同》扣收原告山東某某置業有限公司保證金共計17728.92元。

另查明，《商品房買賣合同》約定，買受人連續三個月遲延向銀行還款導致原告山東某某置業有限公司承擔擔保責任的，視為買受人構成違約，買受人按照房屋總價款10％支付違約金，原告山東某某置業有限公司有權解除《商品房買賣合同》，并從已收取的房價款中扣除代償款、違約金、律師費、房屋占用費、出賣人損失費等，將剩余房價款退還買受人并收回房屋另行出售。經原告山東某某置業有限公司多次催促，被告邢某某未償還銀行貸款。

再查明，涉案房產尚未辦理產權過戶手續。被告邢某某因個人原因向第三人平安銀行股份有限公司濟南分行申請貸款，第三人平安銀行股份有限公司濟南分行已在房管部門對涉案房產辦理了預查封手續。綜上，原被告發生糾紛，訴至本院。

本院認為，被告邢某某經本院合法傳喚，無正當理由，拒不到庭參加訴訟，視為對答辯權與質證權的放棄。原告山東某某置業有限公司與被告邢某某簽訂的《商品房買賣合同》系雙方真實意思表示，未違反法律強制性規定，合同有效。被告邢某某與第三人上海浦東發展銀行股份有限公司濟南分行簽訂的《個人購房借款合同》，系雙方真實意思表示，被告邢某某應當依約向上海浦東發展銀行股份有限公司濟南分行償還借款；該借款合同由原告山東某某置業有限公司向債權人上海浦東發展銀行股份有限公司濟南分行承擔連帶保證責任，雙方形成保證債務關系，意思表示真實且合法有效。被告邢某某逾期不還房屋貸款的行為，造成原告某某置業有限公司向第三人上海浦東發展銀行股份有限公司濟南分行承擔了保證責任，合同約定的解除條件已成就，原告某某置業有限公司有權依約主張解除合同，理由正當，本院予以支持。原告山東某某置業有限公司向被告邢某某主張返還扣劃款項17728.92元、自2014年8月8日起至判決生效之日止扣劃的款項、以及自扣劃之日起至判決生效之日止的利息（按照銀行同期貸款利率計算），理由正當，證據真實有效，本院予以支持。原告山東某某置業有限公司主張違約金122742元，提交了《商品房買賣合同》予以證明，證據充足，本院予以支持。原告山東某某置業有限公司主張律師代理費61496元，提交了《商品房買賣合同》與律師代理費發票，理由充分，證據真實有效，依約本院予以支持。另外，原告山東某某置業有限公司尚未向被告邢某某辦理房屋產權過戶手續，依照物權法有關規定，房產所有權人仍為原告山東某某置業有限公司，涉案房產上存在的預查封手續對原告山東某某置業有限公司無法律效力。

依照《中華人民共和國物權法》第九條、《中華人民共和國合同法》第一百零七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規定，判決如下：

一、解除原告山東某某置業有限公司與被告邢某某于2010年9月3日簽訂的《商品房買賣合同》；

二、被告邢某某于本判決生效之日起十日內向原告山東某某置業有限公司交還位于保利大名湖小區**號樓**單元某房及某地下儲藏室；

三、被告邢某某于本判決生效之日起十日內向原告山東某某置業有限公司支付違約金122742元；

四、被告邢某某于本判決生效之日起十日內向原告山東某某置業有限公司支付律師代理費61496元；

五、被告邢某某于本判決生效之日起十日內向原告山東某某置業有限公司償還第三人上海浦東發展銀行股份有限公司濟南分行扣劃的17728.92元、自2014年8月8日起至本判決生效之日止的扣劃款以及利息（自款項扣劃之日起至本判決生效之日止，按照銀行同期貸款利率計算）。

如果未按本判決所指定的期限履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費人民幣17660元，由被告邢某某負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，預交上訴費人民幣17660元，上訴于山東省濟南市中級人民法院。

審　判　長　于　毅

人民陪審員　秦　芳

人民陪審員　趙秀芹

二〇一四年十一月四日

書　記　員　韓冰清

合同糾紛