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云南省瀘西縣人民法院

民事判決書

（2015）瀘民二初字第407號

原告：郭某某，男，19**年**月*日生，漢族，農民，小學文化。

委托代理人：羅俊剛，云南鵬賢律師事務所律師。代理權限：特別授權代理。

委托代理人：郭某丙，男，19**年**月*日生，漢族，居民，小學文化，系原告郭某某之父。代理權限：特別授權代理。

被告：郭某乙，男，19**年**月*日生，漢族，居民，小學文化。

委托代理人：周紅生，云南望達律師事務所律師。代理權限：特別授權代理。

原告郭某某訴被告郭某乙房屋買賣合同糾紛一案，本院于2015年6月29日立案受理后，由代理審判員陳琳適用簡易程序，于2015年8月6日公開開庭進行了審理。原告郭某某及其委托代理人羅俊剛、郭某丙，被告郭某乙及其委托代理人周紅生到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告郭某某訴稱，原被告系親堂弟兄關系，被告是原告大伯家的二兒子。2005年12月21日，原被告自愿簽訂《售房契約》，由龔某某執筆，證人劉某某、郭某丙在場。契約載明：”經過商定同意將郭某乙的三間大房子及二間平房一并同時賣給郭某某。房子坐落于白石頭村中，大房子坐西朝東，南至山墻外滴水，西至墻外滴水，北至郭某丁接掛，東至公路。房屋售價為人民幣57600元。現金于當日下午付清后，房屋及土地證交給買方郭某某管理使用。雙方當事人立下契約后不再變更，如有違約應負一定的法律責任，違約金伍仟。”協議簽訂后，原告于當天晚上付清了被告所有款項，但付款后被告未依約交付房產證及土地證，構成嚴重違約。原告礙于親戚關系一直謙讓被告，無奈之下，只有訴請法院確認原、被告于2005年12月21日簽訂的《售房契約》有效，判令被告履行房屋及土地過戶手續，并承擔違約金5000元。

被告郭某乙辯稱，原被告的確為親堂弟兄關系。被告在三河糧管所工作，常年不回家，所以金馬白石頭村老家的房子一直空置。2005年12月21日，原被告雙方初步商定由原告購買該房屋，并簽訂了一份《售房契約》草稿，被告將三間大房子及二間平房賣給原告，房子坐落于白石頭村中，大房子坐西朝東，南至山墻外滴水，西至墻外滴水，北至郭某丁接掛，東至公路。房屋售價57600元。按原告安排，由原告拿草稿去打印，雙方在打印的正式文本上簽字、捺印后生效、履行。但原告拿到《售房契約》草稿后私自更改合同，在兩個月后給被告一份原告單方變更后的《售房契約》復印件，在契約末尾添加”現金于當日下午付清后，房屋及土地證交給買方郭某某管理使用。雙方當事人立下契約后不再變更，如有違約應負一定的法律責任，違約金伍仟”。原告私自添加合同條款的行為導致原、被告未能簽訂正式合同，原告也未按約定支付購房款。原告添加的條款違背了雙方在簽訂合同時約定的：如果被告退休回老家過日子，房子他會返還。雙方也沒有約定過違約金。三間房子，一間是被告父母所蓋，分家時分給被告，一間是被告于1986年建蓋，一間是被告于1995年建蓋，被告建蓋的這兩間房子辦理了《集體土地建設用地使用證》。2007年，原告之父與被告家商量把被告家的院心給原告家使用，租金10000元。2007年10月，原告欲支付被告租金6000元，因不足10000元，被告未收。原告又叫被告妻子收下并出具借條，等10000元湊足后再把借條并攏成租金的收條，到時再定租期。被告妻子收下6000元并出具借條給原告，把鑰匙移交原告。一年后，原告提出欲把房子大門升高方便其拖拉機進出，被告同意。其后原告又提出把房間鑰匙給原告，讓原告在被告家超生。2008年10月31日，原告支付3000元給被告作為房屋租金，被告出具借條交原告持有。時至今日，原告也沒有把剩下的租金1000元支付被告，故兩張借條未合并成租金的收條。原告占有被告房屋后一直未再談房屋買賣的事。綜上，原被告雙方簽訂的《售房契約》不是被告的真實意思表示，雙方并未達成買賣房屋的合意，房屋買賣合同不成立，請求法院駁回原告的訴訟請求。

綜合原、被告的訴辯主張，本院確認本案爭議焦點為：

1.原告郭某某與被告郭某乙于2005年12月21日簽訂的《售房契約》是否成立；

2.原告郭某某是否向被告郭某乙支付了購房款57600元。

原告郭某某為證明其訴訟主張，向本院提供下列證據：

1.郭某某身份證復印件一份，欲證明原告的身份情況及訴訟主體資格；

2.2005年12月21日簽訂的《售房契約》一份，欲證明雙方在自愿的前提下簽訂《售房契約》，契約上雙方都有簽字、捺印；

3.瀘西縣金馬鎮新壩村民委員會出具的證明一份，欲證明房屋過戶經過新壩村民委員會調解形成初步意見；

4.調查筆錄三份，欲證明原被告雙方簽訂了《售房契約》；

5.答辯狀兩份，欲證明被告在金馬法庭提交的兩份答辯狀與今天當庭提交的答辯狀有所不符。

上述證據，經被告郭某乙及其委托代理人周紅生質證認為：1號證據無異議；2號證據不予認可，該《售房契約》原件只有一份，被告持有的是復印件，該《售房契約》的內容截至”付款57600元”是在雙方在場時寫的，后面的四行是被告不在場的前提下原告自己寫的。被告名字上的捺印不是其親手所捺；3號證據真實性無異議，證明目的不予認可，與本案無關聯；4號證據對龔某某的調查筆錄不予認可，劉某某的調查筆錄內容與本案沒有關聯，郭某丙的調查筆錄三性均不予認可，因為郭某丙與原告是父子，又是原告代理人；5號證據認可真實性和合法性、但與本案沒有關聯性。

被告郭某乙為證明其訴訟主張，向本院提供下列證據：

1.郭某乙身份證復印件一份，欲證明被告的身份情況及訴訟主體資格；

2.宅基地證、集體土地建設用地使用證各一份，欲證明被告現在仍然是該房屋的合法權利人。

上述證據，經原告郭某某及其委托代理人羅俊剛、郭某丙質證認為：對被告提交的1、2號證據無異議。

為查明案件事實，本院于2015年9月18日依職權向龔某某、劉某某做了調查筆錄，龔某某陳述，原被告雙方于2005年12月21日簽訂的《售房契約》系其于簽約當日代筆一次性寫成，契約上簽名的人都是親筆簽名、親自捺印，當時郭某乙賣給郭某某的房子有三間，售價57600元，在簽訂契約當晚郭某某就支付了現金57600元給郭某乙，付款后在郭某某家吃飯，付款時劉某某、郭某丙在場。劉某某陳述，清楚被告把路邊的三間房子賣給原告的事情，也在售房契約上簽了名字，簽字后在郭某某家吃晚飯，但契約內容不清楚，57600元房款是否支付不清楚。

上述證據，經原告郭某某的委托代理人郭某丙質證認為龔某某的陳述符合事實，劉某某的部分陳述隱瞞了真實情況；經被告郭某乙質證認為龔某某對付款情況的陳述不符合事實，對劉某某調查筆錄的三性無異議。

在當事人舉證、質證的基礎上，本院認證如下：

原告郭某某提供的1號證據，經被告郭某乙質證無異議，本院予以采信。2號證據，被告郭某乙質證認為郭某乙的名字系其簽署，但契約內容后四行字系原告事后單方添加、無證據支持且不符合生活常理，本院對該證據予以采信。3號證據符合證據特性，本院予以采信。4號證據，雖然被調查人龔某某、劉某某未到庭接受質詢，但本院庭后對該二人分別作了調查，本院制作的調查筆錄經雙方當事人質證，原告無異議，被告對被調查人龔某某的證言不予認可，本院認為，被調查人龔某某、劉某某的證言符合生活常理，與當事人陳述能夠相互印證，本院予以采信；郭某丙作為原告代理人，喪失證人中立立場，對證人郭某丙的調查筆錄，本院不予采信。

被告郭某乙提供的1、2號證據，經原告郭某某質證無異議，本院予以采信。

根據庭審、舉證、質證和認證，本院確認本案事實如下：

原告郭某某與被告郭某乙系堂兄弟。2005年12月21日，原、被告雙方簽訂《售房契約》，載明：”房主郭某乙與買房人郭某某于二〇〇五年十二月二十一日雙方經過商定同意將郭某乙的三間大房子及二間平房一并同時賣給郭某某。房子座落于白石頭村中，大房子座西朝東，南至山墻外滴水，西至墻外滴水，北與郭某丁接掛，東至公路。房屋售價為人民幣伍萬柒仟陸佰元正（57600元），現金于當日下午付清后，房屋及土地證交給買方郭某某管理使用。雙方當事人立下契約后不再變更，如有違約應負一定的法律責任，違約金伍仟。賣房人郭某乙（簽名、捺印）買房人郭某某（簽名、捺印）代筆人龔某某（簽名、捺印）證人劉某某、郭某丙（簽名、捺印）二〇〇五年十二月二十一日”。后因被告郭某乙未交付土地證、未協助原告郭某某辦理集體土地建設用地使用證變更手續成訴。

庭審中，被告郭某乙陳述訴爭房屋已于2007年交付原告管理使用。另查明，被告郭某乙主張原告郭某某于2007年10月給付其妻的6000元、2008年10月31日給付其本人的3000元被本院（2015）瀘金民初字第240號、第242號生效民事判決書認定為借款并判決其在限期內償還。

本院認為，關于原被告雙方簽訂的《售房契約》是否成立的問題，原告郭某某與被告郭某乙于2005年12月21日簽訂的《售房契約》，合同成立要素齊備，房屋買賣合同關系成立；該契約是雙方當事人的真實意思表示，不違反法律的強制性規定，合同有效，雙方應當按照合同約定享有權利、履行義務。關于原告郭某某是否向被告郭某乙支付57600元購房款的問題，原告郭某某雖無被告郭某乙的收款憑據，但《售房契約》約定支付購房款后房屋交付原告管理使用，該房屋已交付原告管理使用多年，又有證人龔某某的證言相互印證，本院應予認定原告郭某某已支付原告郭某乙本案訴爭房屋的購房款57600元。原告郭某某主張被告郭某乙未依約交付土地證、構成違約，要求被告支付違約金5000元的訴訟請求，因《售房契約》未約定具體明確的交付時間，其違約事實無法認定，該訴訟請求，本院不予支持。

被告郭某乙辯稱其將房屋交付原告管理使用系租用，未提供證據支持，對該辯解意見，本院不予采納。被告郭某乙辯稱契約內容后四行字為原告在簽訂合同后單方增加的主張，無證據支持且與證人龔某某的陳述不符，對該辯解意見，本院不予采納。被告郭某乙辯稱其處分該房屋未經其妻同意，合同無效，本院認為，本案房屋交付原告居住數年，被告之妻未提出異議，故被告之妻對被告處分該房屋應為知情并同意。被告郭某乙辯稱其處分該房屋給原告未經村集體經濟組織同意，不符合相關法律規定，合同應為無效，本院認為，被告處分其房屋給為同一集體經濟組織成員的原告，村集體經濟組織的同意只是對農村宅基地權利流轉的管理行為，未事先征得其同意不導致合同無效。據此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條第一款、第六十條第一款、第一百零七條，《中華人民共和國婚姻法》第十七條第二款，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款，《最高人民法院﹤關于民事訴訟證據的若干規定﹥》第二條之規定，判決如下：

一、原告郭某某與被告郭某乙于2005年12月21日簽訂的《售房契約》有效；

二、被告郭某乙于本判決書生效后十日內協助原告郭某某辦理瀘西縣人民政府第0580號宅基地證及瀘集建（95）字第56140018號集體土地建設用地使用證變更手續；

三、駁回原告郭某某的其他訴訟請求。

案件受理費1370元，減半收取685元，由原告郭某某承擔55元，被告郭某乙承擔630元。

如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數或者代表人的人數提出副本，上訴于云南省紅河哈尼族彝族自治州中級人民法院。

雙方當事人均服判的，本判決即發生法律效力。若負有義務的當事人不自動履行本判決，享有權利的當事人可在本判決規定履行期限屆滿后法律規定的期限內向本院申請強制執行，申請強制執行的期限為二年。

代理審判員　陳　琳

二〇一五年九月二十九日

書　記　員　馬代艷

房產糾紛