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貴州省貴陽市白云區人民法院

民事判決書

（2015）白民初字第332號

原告周某某，男，19**年*月**日生，漢族，住貴州省修文縣六廣鎮。

委托代理人廖小玲，貴州名恒律師事務所律師。代理權限：特別代理。

委托代理人李甍，貴州名恒律師事務所實習律師。代理權限：特別代理。

被告李某某，男，19**年*月**日生，漢族，住貴州省貴陽市白云區艷山紅鎮。

被告高某某，女，19**年*月**日生，漢族，住貴州省貴陽市白云區艷山紅鎮。

委托代理人吳永閣，貴州閣福律師事務所律師。代理權限：特別代理。

原告周某某訴被告李某某、高某某房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告周某某及其委托代理廖小玲、李甍，被告高某某及其委托代理人吳永閣到庭應訴。被告李某某經本院公告傳喚未到庭應訴，本院依法進行缺席審理。本案經合議庭評議，現已審理終結。

原告周某某訴稱：被告李某某與高某某系夫妻。2004年12月4日，李某某與同村村民楊某某達成土地使用轉讓協議，李某某取得楊某某的宅基地一塊，并在該地塊上修建三層樓房一套。2014年5月30日，李某某與原告周某某簽訂房屋轉讓合同，周某某以450000元的價格向李某某購買該三層樓房。合同簽訂后，周某某如數支付購房款，并搬入該樓房居住。2014年6月，被告高某某以李某某轉讓房屋未經其同意為由強行占據該樓房其中一層，并要求原告搬離。為此，原告訴來法院，要求判令：1、原告與被告李某某簽訂的《房屋轉讓合同》無效；2、兩被告連帶返還原告購房款450000元；3、訴訟費由兩被告承擔。

原告周某某為支持其主張的事實、理由及訴訟請求，向本院提交以下證據材料：

1、《土地使用轉讓協議》。證明李某某在修建本案房屋前已合法取得楊定軍的宅基地使用權。被告高某某對該證據無異議。

2、《房屋轉讓合同》、收條。證明原、被告就本案房屋達成買賣合意，原告向被告李某某交付購房款，履行了合同義務。被告高某某不認可該組證據的真實性，表示其并未認可李某某的賣房行為，該轉讓合同應屬無效，購房款系李某某收取，應由李某某返還。

被告李某某未到庭應訴，亦未提交書面答辯和證據。

被告高某某辯稱：本案房屋是兩被告的共有財產，李某某擅自轉讓房屋其不知情，也不同意，該轉讓行為無效，認可原告要求確認協議無效的訴請。兩被告共同出資修建的房屋屬共同財產，李某某賣房是在兩被告離婚之后，購房款系李某某收取，應由李某某一人返還，訴訟費也應由李某某承擔。

被告高某某為支持其主張的事實及抗辯理由，向本院提交以下證據材料：

1、收條。證明高某某與李某某在婚姻關系存續期間，通過合法途徑取得修建房屋的土地。原告對該證據無異議。

2、協議。證明高某某與李某某約定，本案所涉房屋的買賣需經全家四口一致意見。原告對該證據不予認可，表示無法確定其真實性，房屋的四至亦不明。

3、貴陽市白云區艷山紅鎮大山洞村村民委員會的證明。證明本案所涉房屋系高某某和李某某共同出資修建，房屋現由高某某及其子女居住管理。原告對該證據表示未反映真實狀況。

4、貴陽市白云區艷山紅鎮大山洞村民委員會的證明。證明李某某2006年外出后下落不明，高某某與李某某原為夫妻關系，后經判決離婚。原告對組證據沒有異議，但提出高某某與李某某僅解除了夫妻關系，夫妻財產尚未分割。

5、貴陽市白云區艷山紅鎮大山洞村村民委員會的證明，證明高某某和原告周某某的矛盾經多次調解未果。原告對該證據不予認可，表示雙方的矛盾并未通過調解。

經審理查明：被告李某某與高某某原為夫妻關系。李某某與案外人楊某某同為貴陽市白云區大山洞村豹子山組村民。2004年12月4日，李某某與楊某某簽訂《土地使用轉讓協議》，楊某某將其位于豹子山組前抵向福云的土，后抵向福云的基礎，左抵其院壩，右抵楊頂宏的土之間前16米，后15.5米面積為377.7平方米的宅基地以26534元的價格轉讓給李某某。本案樓房在該宅基地上修建，其計三層，建筑面積450M2，四至范圍為：前抵石長友滴水檐，后抵堡坎，左抵溝邊，右抵楊頂洪。2006年李某某離家出走后下落不明，2009年高某某提起訴訟，訴請與李某某離婚及子女由其撫養，法院經缺席審理后判決準予其離婚，子女由其撫養。2014年5月30日，李某某與原告周某某簽訂《房屋轉讓合同》，李某某將上述樓房以450000元的價格出賣給周某某。2014年5月31日，周某某向李某某交付購房款450000元。2014年6月6日，周某某搬入此樓房居住。此前，高某某另居他處，得知李某某賣房一事后搬入上述樓房的第二層居住。現該樓房第三層由周某某居住，第一層空置。

上述事實，有（2009）白民初字第33號民事判決書、《土地使用轉讓協議》、《房屋轉讓合同》、2014年5月31日的收條及開庭筆錄在卷佐證，本院予以采信，作為定案依據。

本院認為：農村宅基地使用權是集體經濟組織無償提供給本集體經濟組織成員享有，具有身份屬性。原告周某某戶籍地在貴州省修文縣某某鎮，其本人不屬于本案爭議房屋所在集體經濟組織即貴陽市白云區某某村某某山組成員，爭議房屋的修建也未辦理任何審批手續，雙方之間的房屋轉讓行為違反了法律的強制性規定，屬無效合同。

夫妻共同債務，是指為滿足夫妻共同生活需要所負的債務。最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（二）》第二十四條規定：“債權人就婚姻關系存續期間夫妻一方以個人名義所負債務主張權利的，應當按夫妻共同債務處理。但夫妻一方能夠證明債權人與債務人明確約定為個人債務，或者能夠證明屬于婚姻法第十九條第三款規定情形的除外。”就本案而言，李某某將房屋轉讓周某某時已與高某某離婚，購房款也系其一人收取，故原告訴請返還的購房款應為李某某的個人債務，與高某某無關。

據此，依照《中華人民共和國土地管理法》第八條第二款：“農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有”、第四十三條第一款：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外”、《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項：“有下列情形之一的，合同無效：（五）違反法律、行政法規的強制性規定”、《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條：“當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果”、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條：“被告經傳票傳喚，無正當理由拒不到庭的，或者未經法庭許可中途退庭的，可以缺席判決”之規定，判決如下：

一、原告周某某與被告李某某于2014年5月30日簽訂的《房屋轉讓合同》無效；

二、被告李某某在本判決生效后十日內返還原告周某某購房款人民幣450000元；

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

二、駁回原告周某某的其他訴訟請求。

案件受理費人民幣8050元，由被告李某某承擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于貴州省貴陽市中級人民法院。

逾期不上訴，本判決即發生法律效力。權利人應在本判決書規定的履行期間屆滿之日起二年內，向本院申請執行。逾期，則喪失向人民法院申請強制執行的權利。

審　判　長　　丁　亮

人民陪審員　　段盛強

人民陪審員　　羅仕成

二〇一五年七月十日

書　記　員　　張蘇蘇

房屋買賣合同糾紛