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寧夏回族自治區(qū)銀川市中級(jí)人民法院

民事判決書(shū)

（2016）寧01民終1649號(hào)

上訴人（原審被告）：某泰房地產(chǎn)集團(tuán)（銀川）有限公司，住所地寧夏回族自治區(qū)銀川市興慶區(qū)。

法定代表人：李某某，該公司總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：楊海博、陳登雄，寧夏寧銀律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：張某某，男，住寧夏回族自治區(qū)銀川市興慶區(qū)。

委托訴訟代理人：閆建龍，寧夏平瑞律師事務(wù)所律師。

上訴人某泰房地產(chǎn)集團(tuán)（銀川）有限公司因與被上訴人張某某商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，不服寧夏回族自治區(qū)銀川市興慶區(qū)人民法院（2016）寧0104民初1272號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

某泰房地產(chǎn)集團(tuán)（銀川）有限公司的上訴請(qǐng)求：1.請(qǐng)求人民法院撤銷原判決，發(fā)回重審或依法改判駁回被上訴人的訴訟請(qǐng)求；2.本案一審、二審訴訟費(fèi)用由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)與理由：一、被上訴人在上訴人逾期交房的前提下，未向上訴人進(jìn)行催告便行使合同解除權(quán)，違反法律規(guī)定；二、原審法院在被上訴人增加變更訴訟請(qǐng)求后，未給予上訴人答辯期，程序違法；三、根據(jù)上訴人與被上訴人雙方約定，在因上訴人的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致逾期交房的情形下，合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。原審法院不顧雙方當(dāng)事人的約定而判決解除合同，顯失公正；四、上訴人現(xiàn)在已經(jīng)取得了《銀川市新建住宅配套交付使用證》，本案不存在《合同法》第九十四條規(guī)定的致使合同目的無(wú)法達(dá)到的情形，合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。

張某某答辯稱，一、根據(jù)《證據(jù)規(guī)則》第九條下列事實(shí)，當(dāng)事人無(wú)需舉證證明：（三）根據(jù)法律規(guī)定或者已知事實(shí)和日常生活經(jīng)驗(yàn)法則，能夠推定出的另一事實(shí)，涉案房屋系期房，到目前為止，被上訴人仍然在繳納按揭貸款，被上訴人何嘗沒(méi)有多次催告以便早些入住；二、被上訴人沒(méi)有增加變更訴訟請(qǐng)求，只是一審時(shí)當(dāng)庭略微的調(diào)整了違約金的計(jì)算方法；三、上訴人的第三條上訴意見(jiàn)露骨的表明，上訴人無(wú)論如何違約，不管多么的侵害守約方的利益，合同均“應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行”才是正真的顯示公正，因此此條屬于《合同法》第五十四條“（二）在訂立合同時(shí)顯失公平的”情形，同時(shí)又嚴(yán)重違反了《合同法》第九十四條“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（四）當(dāng)事人一方延遲履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”的法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)無(wú)效；四、一審中，上訴人拿不出任何證據(jù)證明自己何時(shí)能夠交房，故一審法院認(rèn)定：“其交房時(shí)間無(wú)法確定，原告（被上訴人）簽訂合同的根本目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，”并作出解除合同的判決是正確的。上訴人姍姍遲到的《交付使用證》已過(guò)舉證期限，系非法證據(jù)，二審法院應(yīng)當(dāng)不予采信。

張某某一審的訴訟請(qǐng)求：一、解除涉案商品房買(mǎi)賣(mài)合同；二、返還原告房款768065元；三、向原告支付提前還款補(bǔ)償金至判決確定之日（33383.5元*18期*工商銀行貸款利率）；四、被告向原告支付違約金[（768065元+工商銀行貸款利息損失）*1.3]；五、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。

一審法院查明的事實(shí)：2014年5月31日，原、被告簽訂《銀川市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》一份，約定：原告購(gòu)買(mǎi)被告開(kāi)發(fā)建設(shè)的位于銀川市興慶區(qū)某某中心路東側(cè)銀川某某城***號(hào)樓****室，房屋單價(jià)6121.02元/㎡，總價(jià)款768065元，原告需于2014年5月31日前付清首付款468065元，并于2014年6月30日前付公積金貸款人民幣300000元；被告應(yīng)當(dāng)在2015年10月30日前向原告交付房屋，交付條件為取得《銀川市新建住宅配套交付使用證》；因被告自身原因造成未在本合同約定期限內(nèi)將該房屋交付原告，原告給予被告90日的寬展期，寬展期內(nèi)，合同繼續(xù)履行，被告無(wú)需向原告承擔(dān)違約責(zé)任，如寬展期后，被告仍未將房屋交付給原告，自本合同約定的交付期限屆滿后的第91日起至實(shí)際交付之日止，被告應(yīng)按日向原告支付已交購(gòu)房款萬(wàn)分之一的違約金，合同繼續(xù)履行；被告原因?qū)е略嬗袡?quán)解除本合同及本補(bǔ)充協(xié)議，如原告解除合同，被告應(yīng)向原告返還已付房款及其利息（自收到房款之日至退款日，其中首付款按中國(guó)人民銀行公布的同期活期存款利率執(zhí)行，銀行按揭貸款利率按銀行與原告所簽訂的《借款合同》約定貸款利率執(zhí)行）。合同簽訂后，原告于2014年5月31日向被告支付首付款468065元，并與中國(guó)工商銀行股份有限公司西城支行簽訂《住房公積金借款合同》一份，約定原告向中國(guó)工商銀行股份有限公司西城支行借款300000元，貸款利率以放款時(shí)適用的中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次貸款利率為基準(zhǔn)利率，中國(guó)工商銀行股份有限公司西城支行于2014年8月20日向被告支付剩余300000元房款。被告于2015年10月19日向原告郵寄送達(dá)入住通知書(shū)，原告于2015年10月26日簽收，被告另于2016年1月27日在新消息報(bào)上以公告方式通知銀川某泰城一期業(yè)主自即日起開(kāi)始分批辦理房屋交付手續(xù)。被告至今尚未取得《銀川市新建住宅配套交付使用證》，故原告訴至法院，請(qǐng)求判如所請(qǐng)。

一審法院認(rèn)為，原、被告簽訂的《銀川市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，內(nèi)容合法有效。原、被告均應(yīng)當(dāng)按照合同的約定履行各自的義務(wù)。合同約定，被告于2015年10月30日前向原告交付房屋，并提交《銀川市新建住宅交付使用證》，但原告在被告未能提供《銀川市新建住宅交付使用證》的情況下于2015年10月19日向原告郵寄入住通知書(shū)，已經(jīng)構(gòu)成違約。原、被告所簽訂的《銀川市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》合同正文中對(duì)于被告延期交房的違約責(zé)任未作明確約定，而在合同補(bǔ)充條款中約定:被告給予原告90日的寬展期，寬展期內(nèi)，合同繼續(xù)履行，被告無(wú)需向原告承擔(dān)違約責(zé)任?，F(xiàn)原告要求解除原、被告簽訂的《銀川市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，因被告無(wú)法提供《銀川市新建住宅交付使用證》，其交付時(shí)間無(wú)法確定，原告簽訂合同的根本目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，故對(duì)于原告要求解除原、被告簽訂的《銀川市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，予以支持。合同解除后，被告已收取原告的房款768065元應(yīng)當(dāng)返還原告。對(duì)于原告要求被告支付的提前還款補(bǔ)償金，該補(bǔ)償金系被告提前償還銀行貸款向銀行所支付，現(xiàn)原告并未實(shí)際提前償還，上述損失還未發(fā)生，故對(duì)原告的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求不予支持。對(duì)于原告要求被告按總房款及利息損失的1.3倍支付違約金的訴訟請(qǐng)求，違反雙方約定，按照原、被告簽訂的《銀川市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定，被告應(yīng)按日向原告支付自合同約定的交付期限屆滿第91日起即2016年1月29日至實(shí)際返還房款之日按已交購(gòu)房款768065元的萬(wàn)分之一計(jì)算違約金。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條、第九十七條、第一百一十四條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用若干問(wèn)題的解釋》第十五條之規(guī)定，判決：一、解除原告張某某和被告某泰房地產(chǎn)集團(tuán)（銀川）有限公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》；二、被告某泰房地產(chǎn)集團(tuán)（銀川）有限公司于本判決生效之日起七日內(nèi)向原告張某某返還購(gòu)房款768065元；三、被告某泰房地產(chǎn)集團(tuán)（銀川）有限公司支付原告張某某違約金，自2016年1月29日起至實(shí)際返還房款之日每日按房款768065元的萬(wàn)分之一計(jì)算；四、駁回原告張某某的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)11580元，已減半收取5790元，由被告某泰房地產(chǎn)集團(tuán)（銀川）有限公司負(fù)擔(dān)。

二審期間，上訴人圍繞其上訴請(qǐng)求，向法庭提交以下證據(jù)：銀川市新建商品房配套設(shè)施交付使用證一份（質(zhì)證原件，提交復(fù)印件），證明：上訴人于2016年3月22日取得涉案房屋的銀川市新建商品房配套設(shè)施交付使用證，符合合同約定的交付條件，被上訴人應(yīng)當(dāng)及時(shí)收房，達(dá)到其簽約合同的合同目的，因此合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。被上訴人對(duì)該組證據(jù)不認(rèn)可，認(rèn)為已過(guò)舉證期限，屬于非法證據(jù)。本院認(rèn)為，該證據(jù)屬于一審結(jié)束后新出現(xiàn)的證據(jù)，與本案有關(guān)聯(lián)性，本院予以采納。

本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于上訴人在一審判決作出后取得了《銀川市新建商品房配套設(shè)施交付使用證》，原合同是否應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。根據(jù)雙方簽訂的《銀川市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，上訴人應(yīng)當(dāng)在2015年10月30日前向原告交付房屋，交付條件為取得《銀川市新建住宅配套交付使用證》，但上訴人直至一審判決作出時(shí)，還沒(méi)有取得《銀川市新建住宅配套交付使用證》，交付時(shí)間無(wú)法確定，上訴人不能要求被上訴人無(wú)限期等待，被上訴人簽訂合同的根本目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，一審判決解除雙方簽訂的《銀川市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，上訴人退還購(gòu)房款并支付違約金并無(wú)不妥。二審中，上訴人出具的《銀川市新建住宅配套交付使用證》系一審結(jié)束后新出現(xiàn)的證據(jù)，但因被上訴人不愿繼續(xù)履行原合同，故對(duì)上訴人要求被上訴人繼續(xù)履行合同的上訴請(qǐng)求不予支持。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，處理結(jié)果適當(dāng)，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款（一）項(xiàng)、第一百七十五之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)11580元，由上訴人某泰房地產(chǎn)集團(tuán)（銀川）有限公司負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　趙和平

審判員　　李山山

審判員　　趙來(lái)珍

二〇一六年十月二十日

書(shū)記員　　馬　娟

商品房銷售合同糾紛