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廣東省珠海市香洲區人民法院

民事判決書

（2012）珠香法民一初字第853號

原告（反訴被告）：張某某，女，漢族，19**年**月**日出生，身份證住址：湖南省冷水江市。

委托代理人：孟令杰，廣東正浩永航律師事務所律師。

委托代理人：黃義濤，廣東正浩永航律師事務所實習律師。

被告（反訴原告）：珠海源某某地產有限公司。

法定代表人：孟某，董事長。

委托代理人：宋廣智，廣東精誠粵衡律師事務所律師。

委托代理人：劉中楊，廣東精誠粵衡律師事務所律師。

原告張某某訴被告珠海源某某地產有限公司商品房預售合同糾紛一案，本院立案受理后，被告對原告提起反訴，本院予以合并審理。本院依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告的委托代理人孟令杰、黃義濤，被告的委托代理人宋廣智到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告訴稱：2011年1月7日，原告與被告簽訂了關于購買珠海市香洲區某某西路X號某某花園城（一期）X棟X單元X房（以下簡稱案涉房屋）的《商品房買賣合同》，原告向被告支付了總房價人民幣2057685元。根據合同被告應在2011年5月30日前驗收交樓，但至起訴之日被告仍然沒有將房屋通過綜合驗收。由于被告逾期未交樓，根據合同約定，原告有權繼續履行合同，并要求被告支付逾期交樓違約金。該房屋是原告花費了大半生的積蓄購買的大宗商品，具有居住和投資保值的雙重功能。但還沒有入住就因為建筑物外墻和窗口大面積滲水而多次維修，其返修的工作面外墻敲開修補，外觀明顯不協調，有些還導致室內裝修部分的損壞。以上問題產生了惡劣的社會輿論影響，朋友同事聽說原告買到案涉房屋所在樓盤，都報以同情的目光。被告的建筑質量瑕疵已經給原告購買的商品構成了負面價值的影響。因此原告要求被告承擔經多次修繕對房屋價值減少的損失。故原告向法院提起訴訟，請求判令：一、被告支付逾期交房的違約金（自2011年5月31日起到原告房屋實際獲得竣工備案表之日止，暫時計算到2012年10月22日共計510天，約為人民幣524709.70元）給原告；二、被告賠償原告多次修繕對房屋價值減少的損失人民幣308652.75元；三、被告承擔本案的訴訟費用。

被告辯稱：一、關于原告所主張的逾期交樓的違約責任。案涉房屋于2011年4月通過了消防驗收，2011年5月20日通過了五方竣工驗收（即第一次竣工驗收）。房屋交付后發現有部分質量問題，被告及時投入大量資金進行了整改，于2012年3月20日再次組織了五方竣工驗收（即第二次驗收），并出具了工程竣工驗收報告。但由于原告拒不配合維修及驗收，其房屋未能驗收。未能辦理竣工驗收是由于原告的故意行為導致，被告對擴大的損失不承擔責任。根據雙方《商品房買賣合同》第七條的約定，案涉房屋交付使用的條件是“經分期驗收合格”。案涉房屋于2011年5月20日辦理竣工驗收手續，符合交付使用條件。被告認為，本案合同目的是“房屋的工程質量應當合格、具備使用條件”。根據《建設工程質量管理條例》第16條“建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收。……建設工程經驗收合格，方可交付使用”、《中華人民共和國建筑法》第六十一條第二款的規定來看，“竣工驗收合格交付使用”應當界定由五大建設主體參與竣工驗收并經驗收合格即為“驗收合格、可交付使用”，驗收合格交付使用的條件并不含規劃、人防工程，也不需要辦理竣工質量備案意見。2011年5月20日，案涉房屋由建設單位組織監理、施工、勘查、設計單位共同參與驗收，竣工驗收結論為“同意通過驗收，投入使用”，這說明案涉房屋在該日經驗收能夠投入使用，符合使用的條件，符合合同的目的。至于在房屋交付后發現有部分質量問題，被告及時投入了大量資金進行整改，經整改后，于2012年3月20日組織了第二次竣工驗收。由第一次、第二次竣工驗收報告內容可以看出，五大建設主體驗收結果均為驗收合格，可交付使用，二次驗收完全相同，說明第一次竣工驗收時足以具備居住使用條件，并不影響原告居住使用。二、《商品房買賣合同》中第九條有關逾期交房違約金的約定過高，應依法予以調整。根據相關法律規定，當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成損失的30％為標準適當減少。本案中，如存在被告逾期交房的事實，則給原告造成的損失應參考同地段同類房屋的租金。如按合同約定日萬分之五標準計算違約金，房屋總價如按100萬計算，則被告每月需支付原告違約金為人民幣1000000元×5÷10000×30=15000元。而原告購買的房屋目前的租金水平約2500元／月，合同約定的每月違約金金額為實際月租金標準的6倍，顯然遠遠高于實際損失。如將租金標準折算成年利率的形式，年利率也僅為：3000元／月×12個月÷1800548元=1.9994％。即使在租金標準折合的年利率上再上浮30％，算出的年利率也僅為1.9994％×（1＋30％）=2.5992％。如按合同雙方約定的日萬分之五利率計算違約金，則折合成年利率高達18％，相當于前述實際損失1.9994％的9倍，遠遠超過實際損失的30％。即便按照銀行一年期的同期貸款年利率計算實際損失，2011.04.06-2011.07.06利率為6.31％，2011.07.07-2012.06.07利率為6.56％，2012.06.08至今利率為6.31％．即便按6.56％計，與按日萬分之五利率計算的年利率18％比，該18％利率也是6.56％的近三倍，遠遠超過了實際損失的30％。三、原告所要求支付因多次修繕對房屋價值減少的損失沒有事實和法律依據，不應當獲得支持。綜上所述，合同中有關逾期交房違約金遠遠過高，懇請法院對違約金標準依法予以調整，并駁回原告要求支付因多次修繕對房屋價值減少的損失。

被告提起反訴稱：被告與原告簽訂《商品房買賣合同》，約定向原告出售案涉房屋一套。之后，被告向原告發出入伙手續提示，原告從被告處領取到房屋鑰匙、資料、入伙禮品等，接收、占有、使用了該房屋。2012年3月份，原告向法院提起訴訟，要求被告支付逾期交付的違約金。原告既然認為被告的商品房存在瑕疵不符合交付條件，就不應當收樓并長期占有、使用。原告提起訴訟后，被告曾向原告發出《關于退回商品房的通知》，要求原告退房，但原告至今未予答復，繼續占有、使用案涉房屋。原告一方面認為被告未曾交房，要求被告支付延期交房的違約金，一方面又實際占有、使用房屋，有違公平原則，嚴重侵害了被告在房屋被原告占有期間的利益，故被告提起反訴，請求判令：原告支付其占有案涉房屋期間被告的損失人民幣36083.33元（433天×2500元／30天=36083.33元，從2011年6月1日其暫計至2012年9月10日止，實際應計至原告退房之日止。暫按原告占有期間同地段同類型房屋租金標準人民幣2500元／月計算，具體租金標準以委托評估機構的評估結果為準）。

原告針對被告反訴答辯稱：本案中原告主張合同繼續履行并依據合同第9條第1款向被告主張違約責任。被告在反訴中要求我方交納房屋租金缺乏事實和法律依據。被告主張向我方交付了鑰匙就認為我方實際占有和使用房屋，因而認為我方應當支付房屋租金是不合理的，房屋交付應該在辦理了竣工驗收備案表、符合合同約定和法律規定之后。我方已經依照合同支付了全部房款，因此還讓我方給自己購買的房屋交租金是不合理的。被告違反《房地產管理條例》第十七條規定、《城市房屋租賃管理辦法》第六條規定，案涉房屋沒有辦理竣工驗收、沒有辦理房產證，請求法庭駁回被告的訴訟請求。

原告為其本訴請求向本院提交以下證據：1、商品房買賣合同；2、購房發票2張；3、珠建質檢（2011）第45號文件；4、珠規建質函（2011）第40號文件。

原告未為其反訴辯稱向本院提交反訴證據。

被告為其本訴答辯向本院提交以下證據：1、2011.5.20工程竣工驗收報告；2、入伙通知書；3、整改維修施工協議及費用票據；4、消防驗收合格證；5、人防驗收合格證；6、規劃驗收合格證；7、2012.3.20第二次工程竣工驗收報告；8、質檢站的竣工驗收公示及不列入本次驗收范圍的房屋清單、質檢站工程驗收監督情況通告及附件（一）、附件（二），承諾函、關于某某花園城一期工程驗收工作的異議及小業主名單；9、2012.5.4竣工驗收備案表；10、2012.5.25發給原告的未通過竣工驗收的通知及回執；11、2012.3.19／5.25被告發給原告的函及回執。

被告為其反訴請求向本院提交以下證據：1、入伙通知書；2、房屋交接確認表；3、鑰匙／資料／禮品簽收表；4、退回商品房通知書及回執。

經審理查明：案涉房屋所在的某某花園城一期建設工程的建設單位為被告。2011年1月7日，被告為出賣人，原告為買受人簽訂《商品房買賣合同》，約定原告向被告購買案涉房屋，購房款總金額為人民幣2057685元。合同第七條“交付期限”約定：出賣人應當在2011年5月30日前，依照國家和珠海市人民政府的有關規定，將具備下列第2條條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：……2、該商品房經分期驗收合格。但如遇下列特殊原因，除雙方協商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據實予以延期：……1、遭遇不可抗力，且出賣人在發生之日起30日內告知買受人的；合同第九條“出賣人逾期交房的違約責任”約定：除本合同第七條規定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第1種方式處理：1、按逾期時間，分別處理（不作累加）。（1）逾期不超過30日，自本合同第七條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之三的違約金，合同繼續履行。（2）逾期超過30日后，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起30天內退還全部已付款，并按買受人累計已付款的5%向買受人支付違約金。買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自本合同第七條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之五（該比率應不小于第（1）項中的比率）的違約金；第十一條“交接”第一款約定：商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續。雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本合同第七條規定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權拒絕交接，由此產生的延期交房責任由出賣人承擔；第十四條約定：出賣人承諾與該商品房正常使用直接關聯的下列基礎設施、公共配套建筑按以下日期達到使用條件：1、交付使用時，供水、供電、電視、電話、網絡接駁到戶；如果在規定日期內未達到使用條件，雙方同意按以下方式處理：1、每逾期一日出賣人按買受人已付購房款的萬分之零點五支付違約金給買受人，直到達到使用條件為止。原、被告另簽訂《補充協議》一份作為該《商品房買賣合同》的補充。《補充協議》第四條“買賣合同第七條補充”約定：1、出賣人應在本條約定的交付期限內將經過驗收合格、符合買賣合同第十四條約定將商品房交付買受人使用，買受人應積極配合出賣人辦理商品房交付手續；2、買賣合同第七條所指的“特殊原因”除第1款的“遭遇不可抗力”外，還應包括非出賣人所能控制的客觀原因及重大情勢變更（包括但不限于：因政府行為、政策法規變化、異常天氣、突發事件等導致工期或驗收延誤），出賣人應提供相關部門出具的證明文件并據此予以延期。

被告分別于2011年2月22日、5月27日開具2份發票，分別載明收到原告支付的案涉房屋購房首期款人民幣617685元、按揭款1440000元，合計人民幣2057685元。2011年4月29日，某某花園城一期建設工程經珠海市公安消防局消防驗收合格。2011年5月20日，被告組織監理、施工、勘查、設計單位就對某某花園城一期1-4棟、9棟住宅樓及5-8棟商住樓及會所上部工程共同出具《工程竣工驗收報告》，載明該工程質量驗收合格。2011年6月4日，原告領取了案涉房屋的鑰匙。2011年6月，某某花園城一期工程開始出現業主的質量投訴。隨后，被告對案涉房屋所在樓房進行滲漏維修工程。2011年8月18日，某某花園城工程取得了珠海市人民防空辦公室出具的人防工程竣工驗收備案核準書。2011年12月31日，案涉工程所在樓房取得了珠海市住房和城鄉規劃建設局出具的建設工程規劃驗收合格證。2012年3月20日，被告再次組織監理、施工、勘查、設計單位就案涉房屋所在工程出具了《工程竣工驗收報告》，載明該工程質量驗收合格。2012年3月26日，珠海市建設工程質量監督檢測站發布《關于某某花園城一期工程竣工驗收的公示》，主要內容有：“……迄今，仍有少部分購房人與開發商的質量爭議未解決，對這部分房屋通過驗收，則可能侵害購房人的質量權利。鑒于上述情況，我站按市政府有關妥善處理本工程投訴問題的要求，擬向開發商發出監督意見，對已完成質量整改或達成‘補償協議’的房屋可通過驗收，但對尚未解決爭議的房屋不能列入本次驗收的范圍。為保護相關各方的權益，現將擬不列入本次驗收的房屋清單予以公示，詳見附表。……”案涉房屋在該公示所附房屋清單內。2012年5月4日，某某花園城一期1-4棟、9棟住宅樓及5-8棟商住樓及會所上部工程取得竣工驗收備案表，但該表“備案意見”一欄注明：“珠海某某花園城一期1-4、9棟住宅樓，5-8棟商住樓及會所上部工程的竣工驗收備案文件已于2012年5月4日收訖，文件齊全。該項目共有1070套住宅，其中有55套業主因質量爭議問題與建設方未達成一致意見，業主不同意竣工驗收。根據2012年珠海市政府工作會議紀要第63號文的會議決定，同意先辦理該項目中的1015套房的竣工驗收備案手續，另55套房（詳見附表）未竣工驗收不在此次備案范圍。……”案涉房屋為該驗收備案表附表所載的55套房屋之一。

本院認為：雙方簽訂的《商品房買賣合同》及其《補充協議》系當事人真實意思表示，內容不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效，雙方均應遵照履行。現對本案爭議焦點分別認定如下：

一、關于房屋交付條件的認定。根據《中華人民共和國建筑法》第六十一條第二款和《城市房地產開發經營管理條例》第十七條、第十八條的規定，房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；住宅小區等群體房地產開發項目竣工，應當進行綜合驗收，住宅小區等群體房地產開發項目實行分期開發的，可以分期驗收；綜合驗收和分期驗收除了建筑工程的質量驗收外，還包括規劃、基礎設施和公共設施等滿足正常居住需要的相關建設項目的驗收。2004年5月19日國務院取消了住宅小區等群體房地產開發項目竣工綜合驗收的行政審批項目，開始實行由開發商組織各單項驗收，各單項驗收的結果報建設主管部門備案的制度。根據《房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理辦法》第四條的規定，建設單位應當自工程竣工驗收合格之日起15日內，依照本辦法規定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設主管部門備案。因此，建設工程完成各單項驗收后需報經建設主管部門備案才完成綜合或分期驗收，方可交付使用。由于商品房經驗收合格方可交付使用是《中華人民共和國建筑法》作出的明確的強制性規定，并且《城市房地產開發經營管理條例》第十七條、第十八條及《房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理辦法》明確規定驗收是由工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收，并由建設主管部門備案，因此案涉《商品房買賣合同》中約定的交付條件“商品房經分期驗收合格”應當嚴格按照法律、行政法規的規定執行。由于案涉房屋所在住宅小區至2012年5月4日方完成竣工驗收備案手續，故案涉房屋在2012年5月4日之前不具備交付條件。對原告關于案涉房屋至今都不具備交付條件的主張，本院認為，首先，案涉房屋所在小區的各個單項驗收及備案手續都已完成，由于單項驗收都是以整棟建筑或小區整體作為驗收對象，而非以單套房屋作為驗收對象，因此，在小區整體已完成各個單項驗收和竣工驗收備案手續的情況下，案涉房屋作為小區的一部分，應當可以認定其已具備交付條件；其次，雖然包括案涉房屋在內的55套房屋未納入備案范圍，但從《關于某某花園城一期工程竣工驗收的公示》及《竣工驗收備案表》“備案意見”的內容可以看出，案涉房屋所在小區的各棟建筑的竣工驗收備案文件都已齊全，只是由于業主與建設方因質量爭議問題未達成一致意見，業主不同意竣工驗收才未納入備案范圍，并非房屋本身竣工驗收不合格原因造成。因此，原告的上述主張，缺乏事實依據，本院不予采納。綜上，可以認定案涉房屋在《竣工驗收備案表》出具之日即2012年5月4日已具備交付條件。

二、關于原告所主張的逾期交房違約金。根據上述分析，2011年5月31日至2012年5月4日共計340天期間，案涉房屋一直不具備交付條件。因此，即使原告在該期間接收了案涉房屋，被告的交房行為本身違反了合同約定和法律規定，該交房行為不應當認定為符合合同約定和法律規定的合同履行行為，被告仍應承擔逾期交房的違約責任。被告在案涉房屋未完成驗收、備案前就將房屋交給原告使用，其履行行為違反了合同約定，原告依合同第九條約定要求被告支付違約金，有事實和法律依據。由于原告并未就被告逾期交房造成的損失提交相關證據，被告主張約定的違約金計算標準過高，本院予以采納，對原告主張的違約金計算標準，予以調整。本院酌定按照日利率萬分之一點五進行計算。被告應向原告支付以人民幣2057685元為基數，按日萬分之一點五的標準計算340天的逾期交房違約金即（人民幣2057685元÷10000×1.5）×340=104941元給原告。對原告超過上述范圍的違約金請求，本院不予支持。

三、關于原告主張多次修繕對案涉房屋價值減少的損失賠償請求。首先，商品房的市場價值受國家政策、房地產市場景氣情況、小區所處地域、小區內公共配套設施及物業管理狀況、房屋自身情況等多方面因素的影響，多次修繕并不必然導致案涉房屋市場價值的減少，而原告也未提交證據證明被告對案涉房屋所在樓房的修繕已導致該房屋市場價值實際減少、原告的損失已實際發生以及損失的程度、數額；其次，雖然案涉房屋所在樓房在2011年5月31日后發現質量瑕疵，但被告已對其進行了修繕，其后該樓房又通過了第二次的工程質量驗收及竣工驗收備案，原告也未提交證據證明該樓房仍存在質量瑕疵，因此可以認定該樓房質量問題已得到解決，該樓房已不存在質量問題。因此，被告的該請求缺乏事實依據，本院不予支持。

四、關于被告反訴原告請求支付占用案涉房屋的損失。本院認為，被告的該反訴缺乏事實和法律依據，不予支持。具體理由如下：

1、依照原、被告簽訂的《商品房買賣合同》，被告作為賣方，負有將符合合同約定的房屋交付給原告使用的義務；原告作為買方，享有接收、占有和使用被告交付的案涉房屋的權利。因此，被告于2011年5月31日將案涉房屋交給原告占有、使用，是其自愿履行合同義務的行為，雖然被告的該履行行為不符合合同的約定，但原告接收、占有和使用該房屋并不違反合同的約定和法律規定。由于原告不存在違約行為，被告主張原告賠償相關損失，缺乏事實和法律依據。

2、依照前述認定，被告應向原告支付逾期交房的違約金。該違約金系被告自身違約行為造成，與原告收樓及收樓后占有、使用行為無關，被告并不因支付違約金而免除其負有的交付涉案房產給原告使用的義務。因此，被告關于原告一方面請求被告支付違約金，一方面實際占有、使用房屋有違公平原則，侵害被告的利益的主張缺乏事實依據，不能成立。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條、《中華人民共和國建筑法》第六十一條第二款、《城市房地產開發經營管理條例》第十七條、第十八條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百二十六條之規定，判決如下：

一、被告（反訴原告）珠海源某某地產有限公司于本判決發生法律效力之日起十日內支付逾期交房違約金人民幣104941元給原告（反訴被告）張某某；

二、駁回原告（反訴被告）張某某的其他訴訟請求；

三、駁回被告（反訴原告）珠海源某某地產有限公司的反訴請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢的義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本案本訴案件受理費人民幣9160元，由原告張某某負擔人民幣6500元，被告珠海源某某地產有限公司負擔人民幣2560元；反訴案件受理費人民幣351元，由反訴原告珠海源某某地產有限公司負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于廣東省珠海市中級人民法院。

審　判　長　石　淼

代理審判員　陳　榮

人民陪審員　林　娟

二〇一二年十一月二十日

書　記　員　蘇澎波

商品房預售合同糾紛