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廣東省中山市第一人民法院

民事判決書

（2014）中一法民一初字第1436號

原告：中山市某A物業管理公司，住所地中山市。

法定代表人：王某，職務總經理。

委托代理人：余曉強，廣東萬里海天律師事務所律師。

被告：中山市某B機電安裝工程有限公司，住所地中山市。

法定代表人：阮某平，職務總經理。

委托代理人：張峰、馬璐，均系廣東銘致律師事務所律師。

第三人：中山市南區某C花園業主委員會，住所地中山市。

負責人：廖某強，該業委會主任。

委托代理人：吳海雄，廣東香山律師事務所律師。

原告中山市某A物業管理公司（以下簡稱某A物業公司）訴被告中山市某B機電安裝工程有限公司（以下簡稱某B公司）房屋租賃合同糾紛一案，本院于2014年5月8日受理后，依法由審判員尹方玫獨任審判，公開開庭進行了審理。根據被告的申請，本院依法追加了中山市南區某C花園業主委員會（以下簡稱某C花園業委會）作為本案無獨立請求權第三人參加訴訟。原告某A物業公司的委托代理人余曉強，被告某B公司的委托代理人張峰、馬璐，第三人某C花園業委會的負責人廖某強及委托代理人吳海雄到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告某A物業公司訴稱：2010年11月29日，原告與被告簽訂房屋租賃合同，將位于中山市南區某C花園XX街XX號X樓房屋租賃給被告使用，約定每月租金3300元，租賃期為2010年10月1日至2013年9月30日，從2010年10月1日起開始計租，每月5日前結清上月租金，逾期則原告依約有權單方解除合同。從2012年5月1日到2014年4月30日，被告拖欠原告房屋租金79200元，經多次催繳，被告拒不支付。依據雙方的合同約定，被告應當承擔違約責任，并應解除雙方的租賃合同。為維護原告的合法權益，特向法院起訴，請求判令：1.被告支付給原告自2012年5月1日到2014年4月30日的房屋租金79200元，并按中國人民銀行同類貸款相同利率自起訴之日起計付利息；2.解除雙方的租賃合同關系；3.被告承擔本案全部訴訟費。

原告某A物業公司就其訴訟請求及主張在舉證期限內向本院提交的證據有：1.營業執照、法人身份證明及工商局申請報告、原告工商登記資料；2.被告工商登記資料；3.政企移交合同、物業管理委托協議、會議紀要；4.租賃合同；5.電子發票記賬清單；6.中山市某某實業開發公司函件；7.粵股審（1992）164號文件。

被告某B公司辯稱：被告承租的是中山市南區某C花園公用配套物業，該物業歸某C花園全體業主所有，由某C花園業委會統一管理。某C花園自1996年9月至2011年8月底由原告受托提供管理服務，2011年8月底原告正式撤出該小區。2011年9月起業主委員會另行委托中山市某玲物業管理有限公司提供物業管理服務。2011年8月12日業主委員會以通知書的形式告知被告，原告已撤離且無權出租，并要求被告向新物業公司交付租金，自2011年8月起，被告按業委會的要求交付租金且無拖欠行為。被告認為，原告受托對被告承租的物業進行管理，其委托權限到2011年8月底已經終止，被告無義務再向原告支付此后的租金。原告沒有證據證明其對該物業有出租和處分的權利。另外，根據原告的主張，被告從2012年5月份起就沒有交納租金，如果在原告具有管理權和處分權的情況下，本案訴訟時效的起計時間應當是從2012年5月份起，現在已經超過了法定的訴訟時效。所以請求法院駁回原告的全部訴訟請求。

被告某B公司就其辯解主張在舉證期限內向本院提交的證據有：1.關于終止物業管理服務的通告；2.中山市某A物業管理公司關于終止在某C花園物業管理業務的通告；3.通知書；4.證明。

第三人某C花園業委會述稱：一、涉案房屋屬于某C花園小區公共配套建筑房屋。根據《中華人民共和國物權法》第七十三條的規定，建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。因此，涉案房屋依法屬于全體業主所有，原告根本無權出租，其與被告簽訂的租賃合同是無效合同，根本無權要求被告交納租金。二、原告早已喪失了物業管理資質，原告至今四年沒有進行年檢，依法應該是吊銷狀態，吊銷時不能從事任何經營行為，出租也是一種經營行為依法也是不允許的。原告在2010年9月1日撤出小區以后已經喪失了授權，理應主動將有關的小區配套設施財物等移交給業委會，因此原告私下與被告簽訂的租賃合同是無效的。實際上從2011年8月12日后業委會已經委托了中山市某玲物業管理有限公司代為提供物業管理服務，被告取得承租權是基于我方的授權，并不是由原告出租給被告的，而是由中山市某玲物業管理有限公司出租給被告的，原告根本無權收取租金。

第三人某C花園業委會對其陳述的事實在舉證期限內向本院提交的證據有：1.中山市住宅小區物業管理機構資格審批表；2.中山市住宅小區物業管理合同；3.關于取消部分物業管理企業資質的通報；4.關于終止在某C花園物業管理業務的通告；5.被告簽收的業主委員會備案回執；6物業移交協議書、物業移交接收清單；7.物業移交收條及其報告、強烈要求移交某C花園共有物業報告、會議情況記錄及簽到表、再次強烈要求移交某C花園共有物業報告；8.律師函、寄件單、簽收回執；9.物業服務合同、某C花園物業管理補充協議；10.關于房屋維修基金使用支出明細公布、2014年某C花園移交費用明細、某C花園交接明細。11.中山市國土資源局信訪復函；12.房地產預售契約。

經審理查明：某A物業公司于1994年6月9日成立，從2006年至2010年其法人營業執照均經過了中山市工商局年檢備案，營業執照上登記的經營范圍為主營本系統的物業管理、租賃及兼營銷售百貨、日用雜品。某A物業公司從1996年開始對某C花園小區實施物業服務管理并收取物業管理費，形成該事實源于：1996年7月29日，中山市某A實業股份有限公司（以下簡稱某A實業公司）與某A物業公司簽訂《物業管理委托協議》，約定了由某A實業公司將某C花園小區委托給某A物業公司實施物業管理，并按照中山市物價局批準的收費標準收取物業管理服務費等事項。1996年9月16日，某A實業公司與某A物業公司簽訂《中山市住宅小區物業管理合同》，約定某A物業公司對某C花園小區實施物業管理，管理期限為1996年9月1日至1999年8月31日。2007年5月11日，中山市建設局發布通報（中建（2007）6號），注銷了某A物業公司的物業管理企業資質。之后某A物業公司仍繼續在某C花園小區實施物業管理。2010年8月30日，某A物業公司發布《關于終止在某C花園物業管理業務的通告》，宣布因相當一部分業主拒不交納物業管理費，導致原告經營困難，難以維持正常運轉，故決定于2010年9月1日起，終止在某C花園小區的所有服務。某A物業公司于2010年8月30日撤出某C花園小區，停止提供所有物業管理服務。2010年11月29日，某A物業公司（甲方）與某B公司（乙方）簽訂租賃合同，約定將位于石岐悅來南路“某C花園”XX街XX號一樓面積597.71平方米租給乙方作倉庫及辦公場所之用，租賃期限為2010年10月1日至2013年9月30日，租金為3300元／月。上述“某C花園”XX街XX號是一棟兩層高建筑物，約1200平方米，原擬作幼兒園，現一樓部分出租給某B公司，一部分做物業管理用房，二樓用作物業管理宿舍和“老人之家”活動室。2014年5月8日，某A物業公司訴至本院，主張前述實體權利。

另查：第三人某C花園業委會于2010年10月18日成立，系某C花園小區的第二屆業委會，第一屆某C花園業委會于1996年成立，兩屆業委會均未與某A物業公司簽訂書面的物業管理服務合同。2011年8月11日，某C花園業委會與中山市某玲物業管理有限公司簽訂物業服務合同，約定該物業公司對某C花園小區實施物業管理。某B公司自2011年8月份開始向中山市某玲物業管理有限公司交納涉案租賃物的租金及物業管理費。

本院認為：本案系房屋租賃合同糾紛。某A物業公司通過某A實業公司授權對某C花園小區實施物業管理，管理期限為1996年9月1日至1999年8月31日。某A物業公司未舉證證明其于2010年8月30日停止對某C花園小區實施物業管理后，仍然享有對涉案房屋的所有權或處分權，因此，某A物業公司無法證明其與某B公司簽訂的租賃合同是合法有效的。根據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條的規定，某A物業公司對其主張負有舉證責任而舉證不足，應承擔舉證不能的不利后果，本院對其主張不予支持。

綜上所述，依照《中華人民共和國物權法》第九條、第十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第五十六條第二款，《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條之規定，判決如下：

駁回原告中山市某A物業管理公司的全部訴訟請求。

案件受理費1780元，減半收取890元（原告已預交890元），由原告中山市某A物業管理公司負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五天內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于廣東省中山市中級人民法院。

審判員　　尹方玫

二〇一四年八月六日

書記員　　魯淑珍

房屋租賃合同糾紛