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內蒙古自治區巴彥淖爾市中級人民法院

民事判決書

（2015）巴民二終字第110號

上訴人（一審被告）李某勝，男，1970年8月10日出生，漢族，個體工商戶，現住內蒙古自治區烏拉特中旗。

委托代理人包春麗，內蒙古蒙銀律師事務所律師。

委托代理人郭清芳，內蒙古蒙銀律師事務所律師。

被上訴人（一審原告）某某房地產開發經營公司，住所地內蒙古自治區烏拉特中旗。

法定代表人張某，經理。

被上訴人（一審原告）烏拉特中旗某某物流有限責任公司，住所地內蒙古自治區烏拉特中旗。

法定代表人范某博，總經理。

二被上訴人委托代理人張春海，內蒙古塞外律師事務所律師。

上訴人李某勝因與被上訴人某某房地產開發經營公司（以下簡稱房地產開發經營公司）、烏拉特中旗某某物流有限責任公司（以下簡稱某某物流公司）商品房銷售合同糾紛一案，不服內蒙古自治區烏拉特中旗人民法院（2014）烏中法民初字第1339號民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年4月23日受理后，依法組成合議庭，于2015年5月22日公開開庭進行了審理，上訴人李某勝及其委托代理人包春麗，被上訴人房地產開發經營公司、某某物流公司的委托代理人張春海到庭參加訴訟，本案現已審理終結。

一審法院經審理查明，2011年6月29日，房地產開發經營公司與李某勝簽訂《商品房買賣合同》，約定由李某勝購買房地產開發經營公司開發的位于烏拉特中旗海流圖鎮鎮南物流園區內的a—A—A5號建筑面積為136.16平方米的上下兩層門點樓一套，每平方米價格為人民幣2999元，房屋總價為人民幣393348.84元，首付203348.84元，（按揭）19萬元，合同第七條同時約定了買受人逾期付款的違約責任：“……2、逾期超過60日后，出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應付款的0.03%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續履行合同的，經出賣人同意，合同繼續履行，自本合同規定的應付款期限之第二日起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之3的違約金”。合同第八條約定了出賣人的交房時間為2011年6月30日前。李某勝在合同簽訂前共支付房地產開發經營公司購房款人民幣20萬元，由房地產開發經營公司和某某物流公司共同設立的項目部分別于2011年2月28日和2011年6月23日給其出具“收據”兩份，分別載明收到李某勝購房款19萬元和1萬元，合計20萬元整。剩余購房款人民幣193348.84元至今未付。房地產開發經營公司實際交付李某勝房屋時間是在《商品房買賣合同》簽訂前，李某勝收房后一直占有、使用該房屋至今。

另查明，2010年4月30日，房地產開發經營公司與某某物流公司簽訂《房地產聯合開發合同》兩份，約定共同開發位于烏拉特中旗海流圖鎮南工業園區的總面積為48923平方米的“海流圖鎮鎮南物流園區”工程項目，合作開發時間從2010年4月30日起至2013年4月30日止。李某勝所購買房屋屬雙方合作開發的“海流圖鎮鎮南物流園區”項目。2010年12月15日，該項目所建房屋取得烏拉特中旗房地產管理局頒發的“商品房預銷售許可證”，2011年7月26日，該項目工程經竣工驗收合格后報請烏拉特中旗城市建設局備案，同年10月19日，該工程項目經烏拉特中旗城建局同意備案。房地產開發經營公司與某某物流公司于2014年10月14日共同訴至法院，請求判令李某勝支付剩余購房款193348.84元，同時支付逾期付款違約金68387.5元（從2011年6月30日即合同簽訂第二日起算至2014年10月8日起訴之日，按日萬分之三計算），并由李某勝承擔本案訴訟費用。

一審法院經審理認為，李某勝與房地產開發經營公司簽訂《商品房買賣合同》系雙方真實意思表示，屬合法有效合同，應受法律保護，合同雙方均應依約履行各自的合同義務。房地產開發經營公司已按合同約定交付房屋，且該房屋已取得烏拉特中旗房屋管理局頒發的商品房預銷售許可證并經竣工驗收合格，具備合法出售條件。李某勝在接收該房屋后用于居住和經營，一直使用至今，其提供的證據不足以證明所購買房屋存在主體結構質量問題或存在影響其正常居住使用的嚴重質量問題。如果房屋存在質量問題，買受人應當主張出賣人承擔修復責任或要求解除合同和賠償損失，而李某勝既拒絕維修房屋，又未提出退房或賠償損失的主張，僅以房屋存在質量問題為由拒絕給付剩余購房款理由不能成立，對李某勝的主張不予支持。房地產開發經營公司與某某物流公司簽訂的《房地產聯合開發合同》系雙方真實意思表示，屬合法有效的合同，雙方對共同合作開發的位于烏拉特中旗海流圖鎮鎮南工業園區內的“海流圖鎮鎮南物流園區”項目中的李某勝所購買的房屋具有共同權利。房地產開發就經營公司與李某勝對剩余房款中的19萬元約定以按揭貸款方式給付，未約定履行期限，但在房地產開發經營公司多次催要后李某勝以房屋存在質量問題為由拒絕給付，說明房地產開發經營公司已給李某勝必要的給付時間，故對房地產開發經營公司、某某物流公司要求李某勝給付剩余購房款人民幣193348.84元的訴訟請求，予以支持。房地產開發經營公司與李某勝簽訂的《商品房買賣合同》中約定剩余購房款19萬元以按揭方式支付，因李某勝未提供證據證明未辦理按揭貸款系因房地產開發經營公司、某某物流公司的原因造成，且雙方在合同中未約定履行期限，屬于雙方對于剩余購房款的支付時間約定不明，依據《中華人民共和國合同法》第一百六十一條的規定，李某勝在接收房屋后即產生給付房地產開發公司、某某物流公司購房款的義務，而李某勝至今未付清購房款，已構成違約，應按合同約定承擔違約責任，給付房地產開發經營公司、某某物流公司從合同約定的交房日期2011年6月30日第二天即2011年7月1日開始起計算至付清房款止按應付剩余房款的日萬分之三計算的違約金，故對房地產開發經營公司、某某物流公司要求李某勝支付逾期付款違約金人民幣68387.5元的訴訟請求，予以支持。依照《中華人民共和國民法通則》第五十二條和《中華人民共和國合同法》第六十二條第一款第（四）項、第一百零九條、第一百三十條、第一百六十一條之規定，判決：一、李某勝于本判決生效后立即給付某某房地產開發經營公司和烏拉特中旗某某物流有限責任公司剩余購房款人民幣193348.84元；二、李某勝于本判決生效后立即給付某某房地產開發經營公司和烏拉特中旗某某物流有限責任公司違約金人民幣68387.5元。如果未按本判決指定的期間履行金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的欠款利息。案件受理費人民幣5226元減半收取2613元，由李某勝負擔。

上訴人李某勝不服一審民事判決，向本院提起上訴稱，㈠李某勝己按約定支付了首付款，不存在違約行為。雙方訂立的《商品房買賣合同》約定，總房款393348.84元，首付203348.84元，余款19萬元按揭。李某勝在與房地產開發經營公司簽訂合同之前就已交納20萬元購房款；㈡雙方約定剩余購房款為按揭方式付款，樓房抵押按揭手續應由開發商去辦，房地產開發經營公司未通知李某勝提供辦理按揭貸款所需資料，僅在李某勝提出商品房存在質量問題后，催促以現金方式交納剩余購房款，房地產開發經營公司未履行為李某勝辦理按揭貸款的合同義務，構成違約，一審判決認定李某勝違約并判令承擔違約金，認定事實不清；㈢一審法院認為李某勝未能證明未辦理按揭貸款系因房地產開發經營公司的原因造成，該認定屬于舉證責任分配錯誤，雙方在合同中明確約定付款方式為余款19萬元按揭，房地產開發經營公司、某某物流公司在主張是李某勝拒不付款時，應由二公司承擔舉證責任，舉證責任分配錯誤，嚴重侵害了李某勝的權利；㈣一審判決認定李某勝在接收房屋后即產生給付購房款的義務，屬適用法律不當，剩余購房款的履行期限應為開發商通知辦理按揭貸款之日起至銀行審批結束之日止；㈤李某勝拒絕支付剩余購房款屬于行使先履行抗辯權。房地產開發經營公司、某某物流公司履行合同義務不符合合同約定，在房屋交付初期即存在諸多質量問題，對此，李某勝多次提出要求維修，且質量問題己被相關鑒定部門確認，然而房地產開發公司、某某物流公司至今沒有為李某勝進行修繕，其行為屬于合同的瑕疵履行。根據《合同法》的相關規定，李某勝在房地產開發經營公司、某某物流公司對房屋進行完全修繕之前拒絕支付剩余購房款屬于合理行使先履行抗辯權。綜上，一審判決認定事實不清，適用法律不當，請求撤銷一審判決，依法發回重審或判決駁回房地產開發經營公司、某某物流公司的訴訟請求。

被上訴人房地產開發經營公司、某某物流公司答辯稱，一審判決認定事實清楚，李某勝按約交納首付款，并不意味著履行了全部義務，合同雙方應全面履行合同權利義務；李某勝應全面履行支付購房款的義務，合同約定了以按揭貸款的方式支付其余購房款，但未約定按揭還款期限，按揭只是一種支付房款的方式，是購房者與銀行的借款行為，開發企業的義務需要協助配合辦理按揭，辦理按揭合同的相對方應是購房者與銀行，無論以什么方式支付購房款均是購房者的義務，李某勝應提交其履行了辦理按揭貸款的義務，以及開發商不配合辦理按揭的證據，李某勝以房屋存在質量問題而拒絕支付剩余購房款無法律依據，其對質量問題應提出反訴或另行起訴，綜上，請求駁回上訴，維持原判。

二審中，李某勝提供了《商品房買賣合同》、李某勝購房發票三張、王X還貸明細、照片、會議紀要、信訪材料、檢測報告，欲證明合同約定剩余房款辦理按揭貸款，并不是一次性支付全款，李某勝已付首付款，是房地產開發經營公司不具備辦理銀行按揭貸款的條件，李某勝并不存在違約，不應承擔違約責任，且所購房屋存在嚴重質量問題。房地產開發經營公司、某某物流公司認為，李某勝并未提供辦理按揭貸款的手續，其以房屋存在質量問題拒絕辦理按揭貸款。

二審中，房地產開發經營公司、某某物流公司提供了自來水公司水費臺賬和供電局電費清單各一份，欲證明李某勝實際管理和使用涉案房屋。李某勝對該事實予以認可。

二審審理查明的事實與一審法院認定的事實一致，本院予以確認。

本院認為，房地產開發經營公司與李某勝于2011年6月29日簽訂的《商品房買賣合同》是雙方當事人的真實意思表示，且形式、內容均不違反法律、法規的強制性規定，屬有效合同。雙方應按合同約定積極履行各自的義務，拒不履行應承擔相應的民事責任。合同中約定的付款方式為，首付房款203348.84元，剩余房款19萬元辦理按揭貸款，而李某勝在實際交納20萬元房屋首付款后，即對該房屋占有使用至今，并以所購房屋存在質量問題為由拒不支付剩余購房款，其上訴認為，房地產開發經營公司并未通知其提供辦理按揭貸款所需資料，且房屋在交付初期就存在諸多質量問題，多次協商至今未予修繕，在二公司對房屋進行完全修繕之前其有理由拒絕支付剩余購房款。經審查，合同中對買受人逾期付款的違約責任約定：“……2、逾期超過60日后，出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應付款的0.03%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續履行合同的，經出賣人同意，合同繼續履行，自本合同規定的應付款期限之第二日起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之3的違約金”。李某勝如果認為房屋存在質量問題，應當主張房地產開發經營公司、某某物流公司承擔修復責任，或者要求解除雙方簽訂的合同，也可以要求賠償損失，而李某勝既拒絕維修房屋，又未提出解除合同或者賠償損失的主張，僅以房屋存在質量問題為由拒絕給付剩余購房款，無事實及法律依據。綜上，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，上訴人李某勝的上訴請求無事實及法律依據，本院不予支持，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費5226元，由上訴人李某勝負擔。

本判決為終審判決。

審判長　　單久芬

審判員　　張莉萍

審判員　　張利平

二〇一五年七月九日

書記員　　賈　劍

商品房銷售合同糾紛