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 上海市長寧區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）長民三（民）初字第1046號

原告王某。

原告施某。

兩原告的共同委托代理人王利芳，上海滬泰律師事務(wù)所律師。

兩原告的共同委托代理人魏璐，上海滬泰律師事務(wù)所律師。

被告上海**投資發(fā)展有限公司。

法定代表人薛某。

委托代理人鄭某。

原告王某、施某訴被告上海**投資發(fā)展有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2014年4月10日立案受理后，依法適用簡易程序，由審判員陸長慶獨(dú)任審判，于同年5月12日公開開庭進(jìn)行了審理，原告王某以及兩原告的共同委托代理人魏璐，被告上海**投資發(fā)展有限公司的委托代理人鄭某到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告王某、施某訴稱：原、被告在2008年9月簽訂《仙霞福運(yùn)商廈統(tǒng)一租賃合同》一份，約定被告向兩原告承租本市長寧區(qū)劍河路XXX號-XXX號（單）**室商鋪，合同對租金支付、免租期及違約責(zé)任等進(jìn)行了約定。但被告并未及時、全額支付租金。因此，請求判令雙方繼續(xù)履行租賃合同，被告向兩原告支付截止到2013年12月27日止的租金人民幣40，981.77元及從2013年12月28日起至本判決生效之日止的租金（其中2013年12月28日至2014年3月27日期間每月租金為1，038.34元，2014年3月28日至2015年3月27日期間每月租金為1，096.49元），并向原告償付逾期付款的違約金（以欠款總額為基數(shù)，按每日千分之一的標(biāo)準(zhǔn)從2012年1月8日開始計算至本判決生效之日止）。

被告上海**投資發(fā)展有限公司辯稱：由于被告的下家即現(xiàn)在的承租人欠付被告租金，目前還在訴訟中，導(dǎo)致被告不能向包括原告在內(nèi)的業(yè)主支付租金，被告不是主觀惡意違約，故不適用違約金懲罰條款，不同意承擔(dān)違約金。被告同意繼續(xù)履行租賃合同，但認(rèn)為原告主張的租金一部分已經(jīng)超過了訴訟時效，不應(yīng)支持。故只同意支付原告從2013年1月23日開始產(chǎn)生的租金，待其與現(xiàn)在的承租人的訴訟判決之后再支付。

經(jīng)審理查明事實(shí)如下：本市長寧區(qū)劍河路**（單）**室商鋪（建筑面積16.99平方米）產(chǎn)權(quán)系兩原告所有。2008年6月29日，兩原告與被告簽訂《仙霞福運(yùn)商廈統(tǒng)一租賃合同》一份，約定兩原告將上述商鋪出租給被告，租賃期限為12年，即從2008年9月28日開始至2021年3月27日止（包括免租期6個月）；租金標(biāo)準(zhǔn)約定為：2008年9月28日-2010年3月27日期間每月為839.82元（含免租期6個月）；2010年3月28日-2011年3月27日每月租金為886.48元；2011年3月28日-2012年3月27日每月租金為933.13元；2012年3月28日-2013年3月27日每月租金為979.79元；2013年3月28日至2014年3月27日每月租金為1，031.12元；2014年3月28日至2015年3月27日每月租金為1，082.45元……；租金每兩個月一付（即每兩個月為一期），被告應(yīng)在每兩個月之首月3日前將本期租金匯入原告指定的帳戶；逾期超過5天，則應(yīng)按欠付租金的千分之五／天支付滯納金，逾期支付30天則視為被告根本違約，原告有權(quán)單方面提出解除合同，并沒收押金；物業(yè)租賃稅由被告在租金中代扣代繳。

簽約后，兩原告如約將商鋪交付給被告；被告在將商廈內(nèi)的其他商鋪統(tǒng)一承租之后，遂將包括兩原告商鋪在內(nèi)的1-3樓整體出租給了案外人，并陸續(xù)向兩原告支付了15個月的租金（均以第一期的租金839.82元為標(biāo)準(zhǔn)，未根據(jù)合同約定予以遞增，并已經(jīng)代扣物業(yè)租賃稅5%，每期均為795.83元）合計為11，937.45元。期間，原、被告經(jīng)過協(xié)商，原告同意再給予被告6個月的免租期。至此，被告已經(jīng)支付租金的期間加上12個月的免租期，合計為27個月，即截止到2010年12月27日之前的租金已經(jīng)支付，但租金遞增部分未支付；被告最后一次向原告支付租金的時間為2011年12月5日。此后，被告因故沒有再向原告支付租金，原告及其他業(yè)主多次與被告交涉。2013年12月10日，商鋪的多名業(yè)主向上海教育電視臺“幫女郎”欄目組求助要求解決租賃糾紛事宜。“幫女郎”欄目組就此曾經(jīng)予以報道，反映眾業(yè)主要求被告支付租金或者歸還商鋪的事實(shí)。因糾紛一直沒有解決，故原告訴至本院，提出如上之訴請。

另查，被告與承租人的房屋租賃合同糾紛已經(jīng)訴至本院，目前尚在審理之中。

上述事實(shí)，有原告提供的涉案商鋪的《房地產(chǎn)權(quán)證》、被告支付租金的銀行轉(zhuǎn)賬的明細(xì)、“幫女郎”欄目組播出的錄像、被告提供的《仙霞福運(yùn)商廈統(tǒng)一租賃合同》等證據(jù)以及原、被告的陳述經(jīng)庭審質(zhì)證無誤，本院予以確認(rèn)。

庭審期間，證人王某某、高某某到庭作證。兩證人陳述，自2012年1月開始被告不付租金之后，業(yè)主們曾經(jīng)多次與被告交涉，到2012年年底至2013年上半年，被告曾經(jīng)表示其與承租人的訴訟已經(jīng)法院判決勝訴，讓業(yè)主“等著數(shù)錢”。但因無果，故兩證人與其他業(yè)主共同到“幫女郎”欄目組求助。經(jīng)當(dāng)庭質(zhì)證，原告沒有異議，被告表示證人也是業(yè)主，與案件訴訟有利害關(guān)系，且“幫女郎”欄目組播出的節(jié)目并不代表原告向被告催討租金，不予認(rèn)可其證明力。

庭審期間，被告表示原告主張的逾期付款的違約金即滯納金過高，要求調(diào)整至以不超過欠付租金的數(shù)額為限。

由于雙方各執(zhí)己見，故本案調(diào)解未成。

本院認(rèn)為，民事活動應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價有償和誠實(shí)信用的原則。原、被告所簽訂的《仙霞福運(yùn)商廈統(tǒng)一租賃合同》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，也未損害國家、集體和第三人的合法權(quán)益，合法有效，故雙方當(dāng)事人均應(yīng)恪守履行。原、被告均同意繼續(xù)履行上述合同，本院按雙方一致意見處理。本案的爭議焦點(diǎn)集中在原告主張的部分租金是否已經(jīng)超過了訴訟時效、被告欠付租金的數(shù)額、原告主張的逾期付款違約金即滯納金是否過高等方面。

首先，關(guān)于原告主張的部分租金是否已經(jīng)超過了訴訟時效之爭議。法律規(guī)定，延付或者拒付租金的，訴訟時效期間為一年；訴訟時效因提起訴訟、當(dāng)事人一方提出要求或者同意履行義務(wù)而中斷，從中斷時起，訴訟時效期間重新計算。被告最后一次支付租金的時間為2011年12月5日，故原告應(yīng)當(dāng)在此后的一年內(nèi)主張權(quán)利。事實(shí)上，被告與眾多商鋪業(yè)主建立了群體的租賃關(guān)系，眾商鋪業(yè)主在被告不付租金之后就與之交涉一直至2013年上半年，證人王某某、高某某的證詞應(yīng)屬真實(shí)可信，本院予以采納，故上述交涉行為導(dǎo)致本案訴訟時效期間中斷。在交涉無果的情況下，2013年12月10日，眾商鋪業(yè)主向上海教育電視臺“幫女郎”欄目組求助，要求被告支付租金或者歸還商鋪的事實(shí)，再次導(dǎo)致訴訟時效中斷的法律后果。因此，原告主張被告欠付租金沒有超過法律規(guī)定的訴訟時效期間，被告的上述抗辯本院不予采納。

其次，關(guān)于被告欠付租金的數(shù)額確定。被告在實(shí)際履行上述租賃合同期間，并未按約完全履行其支付租金義務(wù)，屬于違約行為，應(yīng)當(dāng)向原告承擔(dān)違約責(zé)任。現(xiàn)查，合同約定被告向原告支付的租金應(yīng)當(dāng)扣除物業(yè)租賃稅，故原告主張的租金中應(yīng)當(dāng)扣除相應(yīng)的稅費(fèi)。關(guān)于原告向被告主張的第一部分欠租即截止到2013年12月27日止的租金合計應(yīng)為45，516.18元（2008年9月28日起至2009年9月27日共12個月為免租期；2009年9月28日至2010年3月27日期間每月為839.82元，扣除5%的物業(yè)租賃稅后為797.83元×6個月=4，786.98元；2010年3月28日至2011年3月27日期間每月為886.48元，扣除5%的物業(yè)租賃稅后為842.16元×12個月=10，105.92元；2011年3月28日至2012年3月27日期間每月為933.13元，扣除5%的物業(yè)租賃稅后為886.47元×12個月=10，637.64元；2012年3月28日至2013年3月27日期間每月為979.79元，扣除5%的物業(yè)租賃稅后為930.80元×12個月=11，169.60元；2013年3月28日至2013年12月27日期間每月為1，031.12元，扣除5%的物業(yè)租賃稅后為979.56元×9個月=8，816.04元），被告已付款為11，937.45元，尚有租金33，578.73元未付，故原告上述訴訟請求中的合理部分本院應(yīng)予支持。關(guān)于原告要求被告支付從2013年12月28日至本判決生效之日止的租金之訴請，基于被告同意繼續(xù)履行租賃合同，但又表示需待其與現(xiàn)在的承租人的訴訟判決之后再支付，故本院對原告的該項訴訟請求也予以支持，具體租金的標(biāo)準(zhǔn)為：2013年12月28日至2014年3月27日期間每月租金在扣除物業(yè)租賃稅后為979.56元，2014年3月28日至2015年3月27日期間每月租金在扣除物業(yè)租賃稅后為1，028.33元。

第三，關(guān)于原告要求被告償付逾期付款的違約金是否過高的問題。合同約定，被告應(yīng)當(dāng)在每兩個月之首月3日前將本期租金匯入原告指定的帳戶，逾期超過5天就應(yīng)向原告承擔(dān)每天按欠付租金的千分之五計算的滯納金作為違約金。被告確實(shí)存在違約行為，故其應(yīng)當(dāng)從應(yīng)付租金之首月的9日開始向原告承擔(dān)每日千分之五的違約金，該約定確實(shí)過高。雖然原告已經(jīng)將違約金由千分之五調(diào)整為每日千分之一，起算時間也調(diào)整到2012年1月8日，但本院考慮到被告請求酌情減少的申請，故確定被告應(yīng)償付的違約金總額以不超過欠付租金的總額為限，原告該項訴訟請求中的合理部分本院也予以支持。具體計算違約金的本金為：截止到2012年1月8日被告應(yīng)付租金總額為24，644.07元【4，786.98元＋10，105.92元＋（886.47元×11個月=9，751.17元）】，扣除已付款11，937.45元后，欠款總額為12，706.62元；2012年2月28日至2012年4月27日應(yīng)付租金總額為1，817.27元；2012年4月28日至2012年6月27日應(yīng)付租金總額為1，861.60元；……，2013年2月28日至2013年4月27日應(yīng)付租金總額為1，910.36元；2013年4月28日至2013年6月27日應(yīng)付租金總額為1，959.12元；……，2014年2月28日至2014年4月27日應(yīng)付租金總額為2，007.89元；2014年4月28日至2014年6月27日及此后的各期應(yīng)付租金總額為2，056.66元。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零九條、第一百一十四條第二款，《中華人民共和國民法通則》第一百三十六條第（三）項、第一百四十條的規(guī)定，判決如下：

一、原告王某、施某與被告上海**投資發(fā)展有限公司繼續(xù)履行《仙霞福運(yùn)商廈統(tǒng)一租賃合同》；

二、被告上海**投資發(fā)展有限公司應(yīng)于本判決生效后十日內(nèi)，向原告王某、施某支付截止到2013年12月27日止的租金合計人民幣33，578.73元（已扣物業(yè)租賃稅）；

三、被告上海**投資發(fā)展有限公司應(yīng)于本判決生效后十日內(nèi)，向原告王某、施某支付從2013年12月28日開始截止到本判決生效之日止的租金（其中2013年12月28日至2014年3月27日期間每月租金在扣除物業(yè)租賃稅后為人民幣979.56元，2014年3月28日至2015年3月27日期間每月租金在扣除物業(yè)租賃稅后為人民幣1，028.33元；每兩個月一付，于每期的首月8日前支付）；

四、被告上海**投資發(fā)展有限公司應(yīng)于本判決生效后十日內(nèi)，向原告王某、施某償付逾期支付租金的違約金（其中截止到2012年1月8日被告欠付租金總額人民幣24，644.07元從2012年1月9日開始計算；2012年2月28日至2012年4月27日期間租金人民幣1，817.27元從2012年3月9日開始計算；2012年4月28日至2013年2月27日期間的各期租金人民幣1，861.60元分別從2012年5月9日、7月9日、9月9日、11月9日和2013年1月9日開始計算；2013年2月28日至2013年4月27日的租金人民幣1，910.36元從2013年3月9日開始起算；2013年4月28日至2014年2月27日期間的各期租金人民幣1，959.12元分別從2013年5月9日、7月9日、9月9日、11月9日和2014年1月9日開始計算；2014年2月28日至2014年4月27日的租金2，007.89元從2014年3月9日開始起算；2014年4月28日至本判決生效之日止期間的各期租金人民幣2，056.66元分別從2014年5月9日……起算；均按每日千分之一計算至本判決生效之日止；以不超過欠付租金總額為限）。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)人民幣887元，因本案適用簡易程序故減半收取，計人民幣443.50元，原告王某、施某負(fù)擔(dān)人民幣74.40元，被告上海**投資發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)人民幣369.10元。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員　　陸長慶

二〇一四年五月二十三日

書記員　　陳　清

房屋租賃合同糾紛