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湖北省當陽市人民法院

民事判決書

（2015）鄂當陽民初字第00009號

原告當陽市某置業開發有限公司，住所地當陽市玉陽辦事處環城東路。

法定代表人王某，該公司董事長。

委托代理人劉金波，湖北楚雄律師事務所律師。特別授權代理。

被告ＸＸ，教師。

原告當陽市某置業開發有限公司（以下簡稱某置業公司）訴被告ＸＸ房屋租賃合同糾紛一案，本院于2014年12月15日立案受理后，根據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十七條的規定，依法適用簡易程序，由審判員葉明浩獨任審判，于2015年1月13日公開開庭進行了審理。原告某置業公司的委托代理人劉金波、被告ＸＸ到庭參加訴訟。2014年12月17日，根據原告某置業公司的申請，本院作出（2015）鄂當陽民初字第00009號民事裁定，將被告ＸＸ在金融機構的存款凍結人民幣280000元。根據《最高人民法院關于適用的解釋》第二百五十八條規定，本案審理期限到期后，雙方當事人同意繼續適用簡易程序，經本院院長批準，延長審理期限三個月。本案現已審理終結。

原告某置業公司訴稱，2012年2月21日，ＸＸ與原告簽訂《商鋪租賃合同》，雙方約定，原告將位于當陽市某麒麟廣場**區三層**.**.**.**.**.**號商鋪出租給被告用于經營**英語培訓學校。合同約定商鋪租賃期間自2012年3月1日至2015年5月25日止。租金支付方式：2012年3月1日起至2012年5月31日止，免收租金；2012年6月1是至2012年12月31日止，承租方交納半年租金36155元；2013年1月1日至2013年5月31日止，承租方每月支付租金5165元；2013年6月1日起至2014年5月31日止，承租方每月交納租金6198元；2014年6月1日起至2015年5月25日止，承租方每月交納租金7231元。支付方式：2012年5月15日前繳納第一季度租金（2012年6月1日至2012年8月31日）15495元；在2012年8月15日前繳納本季度（2012年9月1日至2012年12月31日）剩余租金20660元，剩余租賃年限按每半年交納一次租金，每次租金提前15天繳納。簽訂本合同之日，被告一次性向原告支付履約保證金人民幣20000元。同時，《商鋪租賃合同》約定了違約責任：若被告未能按本合同約定付清租金或任何商業管理費用，則每逾期一日，被告應按到期應付款金額的每日1%向原告支付逾期違約金；被告應付款金額累計達到應付月租金數額的，視為被告嚴重違約，原告有權提前解除本合同，并扣除被告繳納的履約保證金，履約保證金不足以彌補原告損失的，被告還應向原告支付足額賠償金。自2012年2月21日雙方簽訂商鋪租賃合同后至今，被告一直沒有按照合同的約定向原告交納租金。原、被告簽訂的《商鋪租賃合同》合法有效，原告已經按合同的約定將商鋪全部交付給被告使用，但被告一直沒按合同約定交納租金的行為已構成了嚴重違約。特訴至法院，請求：一、判令解除原、被告于2012年2月21日簽訂的當陽市某麒麟廣場《商鋪租賃合同》，由被告返還當陽市某麒麟廣場**區三層**.**.**.**.**.**號商鋪。二、判令被告立即支付租金186973元（2012年2月21日-2014年11月30日期間尚欠的租金），2014年11月30日后被告逾期仍未交納租金的按合同約定計算至其付清全部租金為止。三、確認原告不予退還被告交納的履約保證金20000元。四、判令被告支付違約金93486元（按每日應付租金總額的1%支付逾期付款違約金）。2014年11月30日后被告逾期仍未交納租金的，按每日1%的標準支付違約金至其付清全部租金為止。五、由被告承擔本案的訴訟費用。

原告某置業公司為支持其訴訟主張，向本院提交了如下證據：

證據一：某置業公司營業執照、組織機構代碼證、法定代表人身份證明，ＸＸ的身份證。證明雙方的身份及訴訟主體。

證據二：2012年2月21日，某置業公司與ＸＸ簽訂的商鋪租賃合同。證明租賃期限、租金，雙方的違約責任，合同解除的約定條件，ＸＸ欠某置業公司租金，已達到解除合同的條件。

被告ＸＸ未在法定的期間內提交答辯狀，庭審時辯稱，保證金和違約金原告方承諾不扣除。ＸＸ不同意解除合同，因為學校辦證期限是三年，有學生173人。欠租金屬實，交保證金也是屬實的。同樣的地段，同樣的樓層，ＸＸ的租金標準和減租期與他人不一樣。商鋪有漏水的現象。

被告ＸＸ未提交證據。

經庭審質證，被告ＸＸ對原告某置業公司提交的證據一、證據二均無異議。本院予以采信。

經審理查明，2012年2月21日，某置業公司與ＸＸ簽訂《商鋪租賃合同》，雙方約定：某置業公司將位于當陽市某麒麟廣場**區三層**、**、**、**、**、**號商鋪租給ＸＸ辦理**英語培訓學校；租賃期限自2012年3月1日至2015年5月25日。租金支付方式為：2012年3月1日至2012年5月31日，免收租金；2012年6月1日起至2013年5月31日，每月交納租金5165元；2013年6月1日至2014年5月31日，每月交納租金6198元；2014年6月1日至2015年5月25日，每月交納租金7231元。免租期滿后，于2012年5月15日前交納2012年6月1日至2012年8月31日的租金15495元；在2012年8月15日前交納2012年9月1日至2012年12月31日租金20660元；其余租金按每半年交納一次，每次租金提前15天繳納。合同簽訂之日，ＸＸ向某置業公司交納履約保證金20000元。關于違約責任約定：若ＸＸ未能按本合同約定付清租金或任何商業管理費用，則每逾期一日，ＸＸ應按到期應付款金額的1%向某置業公司支付滯納金，ＸＸ應付款金額累計達到應付月租金數額的，視為嚴重違約，某置業公司有權提前解除合同，并扣除ＸＸ繳納的履約保證金，履約保證金不足以彌補損失的，ＸＸ還應支付足額賠償金。ＸＸ未向某置業公司支付租金。

本院認為：原告某置業公司與被告ＸＸ簽訂的《商鋪租賃合同》合法有效，雙方應按租賃合同的約定履行相應義務。因被告未按合同約定支付租金，原告請求解除租賃合同，已達到約定解除租賃合同的條件，本院予以準許。由被告返還原告當陽市某麒麟廣場**區三層**、**、**、**、**、**號商鋪。租金計算至2014年12月15日，原告請求2014年11月30日后被告逾期仍未交納租金的按合同約定計算至其付清全部租金為止，應包含請求租賃合同解除后的占用損失，對此本院予以支持。其后被告占用租賃商鋪期間的損失按租賃合同的約定7231元／月標準計算至租賃商鋪退還日。被告所欠原告租金應予交納，但原告要求按每日1%支付違約金偏高，根據《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款規定：“約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。”從公平原則和給原告造成的損失考慮。根據《中華人民共和國合同法》第一百一十二條規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合規定的，在履行義務或者采取補救措施后，對方還有其他損失的，應當賠償損失。”被告未按時支付租金，給原告造成利息損失，被告按中國人民銀行同類貸款利率承擔遲延交納租金的損失，從2012年6月1日開始每半年計算一次應交納的租金前15天至2014年12月15日。關于履約保證金20000元，因被告已承擔利息損失，履約保證金用于抵扣租金和損失，故原告不予退還履約保證金20000元的請求不予支持。原告請求從2012年2月21日支付租金與合同約定不符，因雙方約定被告在2012年5月31日前是免租期間，應自2012年6月1日起支付租金。根據《中華人民共和國合同法》第一百一十二條、第一百一十四條、第二百二十六條、第二百二十七條之規定，判決如下：

一、解除2012年2月21日原告當陽市某置業開發有限公司與被告ＸＸ簽訂的商鋪租賃合同。被告返還原告當陽市某麒麟廣場**區三層**、**、**、**、**、**、**號商鋪。

二、被告ＸＸ向原告當陽市某置業開發有限公司支付租金人民幣176126.50元{2012年6月1日-2013年5月31日61980元（5165元／月×12月）}＋{2013年6月1日-2014年5月31日74376元（6198元／月×12月）}＋{2014年6月1日-2014年12月15日39770.50元（7231元／月×5月15天）}，并按中國人民銀行同類貸款利率支付租金利息損失（從2012年6月1日開始至2014年12月15日，每半年計算一次應交納的租金前15天至交納日）。其后被告占用租賃商鋪期間的損失按租賃合同的約定7231元／月計算至被告退還租賃商鋪時止。被告向原告交納的保證金20000元，用于抵扣租金和損失。

三、駁回原告當陽市某置業開發有限公司其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務的，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費5806元，減半收取2903元（當陽市某置業開發有限公司已交納），訴訟保全費1922元，合計4825元，由原告當陽市某置業開發有限公司負擔525元，由被告ＸＸ負擔4300元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀一份，并按對方當事人的人數提交上訴狀副本，上訴于湖北省宜昌市中級人民法院。

審判員　　葉明浩

二〇一五年四月二十一日

書記員　　張玉珊

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