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企業租賃經營合同就是在不改變企業的所有制性質的前提下，實行所有權與經營權的分離。由有權代表國家行使企業出租權的出租方或企業的主管機關作為出租方，將企業出租給承租方并收取租金，承租方享有企業經營管理權。

在簽訂企業租賃經營合同時，應注意的幾點：

一、關于簽訂的程序

訂立企業租賃經營合同，必須經過制定租賃方案、招標投標，簽訂租賃經營合同三個程序。

二、關于合同的形式和條款

企業租賃經營合同必須以書面方式簽訂。合同必須具備下列主要條款：

1、合同的標的、期限；

2、租賃期內經營總目標和年度經營目標；

3、租金數額及計算方法；

4、承租方的收益及企業各項基金的分配比例；

5、企業租賃前債權債務及遺留虧損的處理；

6、合同當事人的權利和義務；

7、違約責任及租賃期滿后資產的返還和驗收。

三、關于合同的擔保

1、個人承租的，必須出具與租賃企業資產成一定比例的個人財產（其中應當有一定比例的現金）作為擔保，并應有兩名以上的保證人。

2、合伙租賃、全員租賃的承租成員，必須出具與租賃企業資產成一定比例的個人財產作為擔保。其中應當有一定比例的現金，現金必須專款存入銀行。

3、企業承租的，必須出具與租賃企業資產成一定比例的留用資金作為擔保。存入銀行后，除征得出租方同意，可作為流動資金參加周轉外，不得挪作他用。

四、關于租金的計算

如何確定和計算租金，實踐中有以下幾種做法：

1、將租金分為納稅租金和不納稅租金。

納稅租金=租賃當年的資產租金率（每年遞增）×當年初實有資產；

不納稅租金即按規定從成本中提取的折舊基金及大修基金。

2、基數遞增租金。由租賃雙方商定各年度的基數利潤和基數租金，在此基礎上，按計租年度企業的實際利潤基數利潤的比例適度上浮，計算出實際租金。

3、固定租金制。也就是說，租金數額不因利潤增減而變動。

五、關于承租方的收入

1、承租收入從廣義上講包括租金、承租方收入及風險保證金。

2、除個人承租外，承租經營者的收入，原則上不超過企業職工平均工資和資金的5倍，其它承租成員的收入應當低于承租經營者的收入。

3、在交付租金和實際支付給承租成員應得收入后，承租收入仍有余額的，應當作為企業的風險保證金留存。

六、關于租賃期間新增資產的歸屬

在企業租賃經營的過程中，企業的新增資產的歸屬具體有下列五種情況：

1、在租賃期間，出租方為幫助承租方而投入的資產，屬全民或集體所有；

2、個人租賃時，承租方用個人財產投資形成的資產，屬該投資者所有；

3、合伙租賃時，承租方投資形成的資產，歸承租成員共有；

4、全員租賃時，承租方用其收入新增資產，屬全體職工所有；

5、企業承租企業時，承租方用其收入新增資產屬承租企業(集體企業)或經營管理(全民企業)所有。

七、關于企業租賃經營合同爭議的處理

首先應協商解決，協商不成的，可向工商行政管理機關申請調解或者仲裁。租賃經營合同任何一方也可以根據租賃經營合同規定直接向人民法院起訴。

如果提起訴訟需注意：承租方在租賃經營中沿用原企業營業執照、公章、企業名稱，對外經營行為也以原企業名義進行，各種民事行為只能以企業的名義進行。

在審判實踐原則上應將承租人列為第三人承擔民事責任。

八、企業的租賃經營與企業的一般財產租賃的區別有四點：

1、企業的租賃經營是通過招標的形式來進行的，一般的財產租賃不需要；

2、企業的租賃經營的要求是承租人必須提供相應的擔保，以體現對租賃經營的承租人在不履行或不完全履行合同時法律責任承擔的可保障性。

3、企業租賃經營合同的標的是企業，它涵蓋了企業的財產、企業的名稱權、企業的專利權等知識產權的使用。一般企業財產租賃僅僅是財產作為物的使用權，不包括企業的名稱權、企業的專利權等知識產權的使用。

4、企業的租賃經營合同中出租方是企業的主管部門、或投資人、或股東，企業一般財產租賃合同的出租人是企業。

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