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一、出賣人主體不當導致的合同無效。

包括兩種情況：一是，出賣人不具備開發主體資格；二是，出賣人沒有銷售資格。前一種情況主要表現為出賣人沒有開發經營房地產的權利能力和行為能力，換句話說就是沒有房地產開發經營的經營范圍；后者主要是指房地產開發企業針對到特定的樓盤，沒有相應的銷售資格。如：開發企業在沒有達到法定的售房條件下，為解決資金問題，私下銷售房屋等等。

二、買受人主體不當導致的合同無效。

這種情況主要是買受人沒有訂立合同的權利能力和行為能力。如：不符合國家限購政策。

三、出賣人故意隱瞞所售房屋抵押的事實。

出賣人因實有資本不足，達不到法律規定的商品房預售條件，為了融資往往采用兩個途徑：一是，將在建工程抵押給銀行，然后與銀行協商，由該銀行辦理商品房按揭，雙方約定開發商收取的買受人首付款直接歸還開發商在銀行的貸款。這樣一來，開發商出售給買受人的房屋是設定了抵押權的不完整產權。如果開發商不能歸還銀行的貸款，銀行可以行使抵押權人的權利。到頭來受損失的還是購房者；二是，由施工單位墊資施工到可以預售的條件，然后開發商通過收取首付購房款，以此支付工程款。如開發商不能按"陰合同"支付施工單位工程款，施工單位可以運用法律規定的"工程價款優先受償"權，對工程實施法律規定的優先司法拍賣、執行權，最后受損失的還是購房者。對此，最高法院司法解釋規定，開發商如果將所銷售的房屋抵押，并且隱瞞該事實，購房者可以請求法院確認合同無效，并且要求開發商承擔一倍的賠償。

四、出賣人將拆遷安置房屋予以銷售。

出賣人因利益驅使，將用于安置被拆遷人的房屋銷售給其他購房者。到履行拆遷協議書的安置時，往往采用變更原協議書的產權調換安置方式，要求被拆遷人接受貨幣補償，或者異地安置。對此，最高法院司法解釋規定，對于這種情況，買受人可以請求法院確認合同無效，并要求開發商給予一倍的經濟賠償。

五、開發商隱瞞無開發資格或無商品房預售許可證銷售期房。 

購房前一定要審查開發商的"五證"，主要包括有：土地使用權證；建設工程規劃許可證；建設用地規劃許可證；開工證；商品房銷（預）售許可證（目前全國各地已建立起商品房市場信息政府公示系統，判斷開發商銷售商品房是否合法，可以登陸政府相關網站，了解相關信息）。這些證書是證明開發商、銷售商資格的關鍵憑證。購房者還須注意上述證明文件中的建設單位、項目、建筑面積是否前后一致，是否同簽約的開發商名稱一致。否則。

六、開發商不具備房屋開發的具體條件 

有的單位為了獲利，將一些不合法的房屋進行預售，致使預購人購房后不能取得房地產權證件、上當受騙，因此預購人購買此類房屋時應特別注意： 

1、開發商在集體土地上建設的預售房，根據《中華人民共和國房地產管理法》等有關法律法規，國家禁止利用集體土地進行商品房的開發經營，集體土地只有轉為國有土地并經征用，開發商取得了國有土地使用權證才可用于商品房開發，因此，開發商在集體土地上建設的預售商品房，預購人不要購買。

2、非房地產開發企業建設、銷售的預售商品房。只有其具備房地產開發資格，領取營業執照的房地產開發企業，才可以開發建設和預售商品房。非房地產開發建設的房屋，并未在政府有關房屋土地管理部門備案，其銷售的房屋很可能會碰到諸如無法辦理權屬證書之類的事情，因此不要購買這樣的房屋。

七、開發商夸大事實進行預售宣傳。 

售樓宣傳單是開發商對預購人的一種自我推薦，是向預購人發出了一種要約邀請，它并不是一種承諾，不意味著開發商對售樓宣傳單上就物業的介紹承擔法律上的責任。因為開發商為了促銷物業，在不違背真實的情況下，對物業進行宣傳是可以的，所以預購人為保護自我和達到自己預期的愿望，就對有關該物業的實質性條款與發展達成一致意見，并落實到雙方所簽署的房屋買賣合同及補充協議上。

八、定金風險 

有些開發商在預購人交了定金但沒有申請到銀行按揭貸款時只退購房款而不退定金，這種做法是沒有法律依據的。并不是每個人都能申請到按揭貸款，因此，建議預購人最好與開發商在協議中約定以下內容：如果購房者得不到按揭貸款時，定金該如何返還，是否要扣除部分作為手續費等。

九、超過法定期限主張權利

在商品房買賣合同約定了合同解除權行使期限的情況下，購房人應在約定期限內行使解除合同的權利；合同沒有約定解除權行使期限的，解除權應當在解除事由發生之日起一年內行使，逾期不行使的，解除權消滅，購房人只能選擇繼續履行合同。

開發商如以欺詐手段簽訂商品房買賣合同，或者商品房買賣合同訂立時顯失公平，或者買賣雙方對商品房買賣合同內容有重大誤解，則購房人應當自知道或者應當知道上述事由之日起一年內向法院或仲裁機構請求變更或撤銷合同，否則當事人受該合同的約束。

商品房買賣發生爭議，訴至法院或仲裁機構的，則購房人受訴訟時效及仲裁時效的約束，期限為二年，自購房人知道或應當知道權利受侵害之日起算。購房人超過訴訟、仲裁時效主張權利的，人民法院及仲裁機構將不予保護。

十、未及時辦理所購商品房的房屋所有權證及土地證

我國實行房屋所有權及土地使用權登記發證制度，房屋所有權證及國有土地使用證是購房人取得所購商品房所有權及土地使用權的唯一合法憑證。實踐中，在具備辦證條件下，不少購房人，特別是銀行抵押貸款尚未還清的購房人，為了暫時不支付辦證必須支付的契稅、維修基金等稅費，長期不辦理兩證。根據最高人民法院有關司法解釋規定，“被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結”，一旦開發商有什么債務，而導致商品房過戶手續未辦理的原因在購房人，則開發商的債權人可以申請法院查封此商品房，以償還債務，購房人將得不到任何保障，損失慘重。因此，在具備辦證條件的情況下，購房人應及時辦理所購商品房的兩證，不要為暫時少繳幾個錢，釀下苦果。

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