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二手房是指已經在房地產交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產。它是相對開發商手里的商品房而言，是房地產產權交易二級市場的俗稱。

一、二手房的退房情形：

二手房在交易中也存在這買受人要求退房的情形，但是二手房也不是說退就能退的，以下為大家介紹一些可以要求退二手房的情形：

（一）出賣人不是房屋產權人

如果出賣人出賣的房產不是登記在其名下（主要是登記在其近親屬名下的情況），其與買受人簽訂房屋買賣合同后，買受人才知道其為無權處分，根據《合同法》第四十七條的規定，可以在權利人追認之前主張撤銷該房屋買賣合同，要求退房。另外，如果權利人不予追認的，買受人也可以根據《合同法》第五十一條的規定，以出賣人為無權處分，主張合同無效，要求退房。

（二）出賣人未經共有人同意出賣共同房產

現在很多房產是夫妻共同財產，但是只登記在其中一方名下。這樣從權利外觀上看就無法體現出共有的情況。因此，存在著登記人未經共有人的同意，私自將房產轉售他人的情形。根據《城市房地產轉讓管理規定》第六條，共有發地產，未經其他共有人書面同意的不得轉讓。因此，如果出賣人存在以上情形的，買受人可以該條主張買賣合同無效，要求退房。

（三）未經抵押人同意轉讓已經設定抵押權的房產

根據我國《擔保法》第四十九條的規定，抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。

因此，如果出賣人轉讓的房產有以上情形的，買收人可以主張房屋買賣合同無效，要求退房。

（四）未經依法登記領取權屬證書的

根據我國物權法的規定，房屋等不動產的買賣以物權登記為生效要件。如果出賣人對該出賣的房產未依法登記領取權屬證書的，即使其是房產的所有權人，也無法將房產過戶給買受人。因此，買受人可以出賣人不能辦理過戶登記為由，要求退房并解除合同。

（五）出售的房屋被依法查封或限制

根據《城市房地產轉讓管理規定》第六條的規定，司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產權利的房產不得轉讓。

如果，出賣人出賣的房產是依法被查封或者被限制權利的。買受人在簽訂房屋買賣合同后，可以要求出賣人退房并解除合同。

二、二手房退房的方式

買受人辦理退房可以通過以下兩種方式：

（一）協商

因為當事人對民事行為就有自由的處分權，因此，在民事領域中，只要當事人雙方協商同意的，均具有法律效力。

關于二手房退房，建議最好能夠雙方協商解決。因為協商的結果都是雙方當事人的真實意思表示，雙方在對于協議的執行會更加的心甘情愿。另外，協議解決也可以省去當事人很多的時間和人力成本，相較于訴訟結局更經濟，更有效率。

（二）訴訟

當無法通過協商解決的時候，就建議買受人采取司法的手段對自己的權利進行救濟了。

在訴訟要求退房的情況下，建議當事人能夠尋求專業律師的幫助。因為買房花的錢畢竟是一筆不小的數目，而且在訴訟時間、訴訟技巧方面通過專業律師還是能夠較好的把握。

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