首頁 - 法務指南 - 買賣租房 - 如何認定房屋租賃合同是否有效？
發表于：2013-02-20閱讀量：（3728）
出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、違約責任等條款達成一致意見后，房屋租賃合同就成立了。成立后的房屋租賃合同有無法律效力，主要從下面四個方面進行審查。
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法律小貼士：所謂法律效力其實是指合同的生效。合同生效，相當于當事人雙方訂立了彼此的“憲法”，具有法律約束力，受法律保護，不能隨意推翻合同，推翻合同應當承擔相應責任。
(一) 房屋租賃合同主體是否符合規定，即房屋租賃合同出租人與承租人是否具備有效民事行為的構成要件。如是否為無民事行為能力人或限制民事行為能力人，或房屋租賃合同出租人是否為房屋所有人或合法使用權人等。
總結兩點：一是看當事人的民事行為能力，二是看出租人的能否處置房屋。
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《什么是完全民事行為能力、限制民事行為能力和無民事行為能力人？》
(二)房屋是否為法律法規禁止出租。只要法律法規不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根據規定，有下列情形之一的房屋不得出租：
(1) 未依法取得房屋所有權證的；
(2) 司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；
(3) 共有房屋未取得共有人同意的；
(4) 權屬有爭議的；
(5) 屬于違法建筑的；
(6) 不符合安全標準的；
(7) 已抵押，未經抵押權人同意的；
小心哦，先抵押后租賃與先租賃后抵押，當事人對房屋的權益區別大了呢！！！！
(8) 不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的；
(9) 有關法律、法規規定禁止出租的其他情形。
(三) 房屋租賃合同的內容是否合法。在實踐中，有些房屋租賃合同約定房客逾期支付租金、水電費等的滯納金按每日2%計算。
從法律來說，這種約定因滯納金過高有失公平，屬于可撤銷條款。還有一種常見的情形是，有人用租來的房屋進行違法犯罪活動，若屬實，則在出租人明知或應當知道的情況下，這樣的房屋租賃合同均是無效的，不受國家法律保護，租金依法沒收。
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(四) 房屋租賃合同是否進行過登記備案。《城市房地產管理法》、《商品房屋租賃管理辦法》及本市的租賃法規均規定，租賃當事人應向房產管理部門辦理登記備案手續。在實踐中，對未登記備案的房屋租賃合同是否有效有兩種觀點，一種認為合同是無效的，另一種認為租賃合同仍然有效，但不具有對抗第三人的效力。
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《租房合同》
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