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2011年3月，孫旭權律師接受本案被告陳某的委托，就原告杭州某裝飾公司訴被告陳某房屋租賃合同糾紛一案于2011年3月9日訴至杭州市西湖區人民法院。本案由法院于同日立案受理后，依法由法官組成合議庭審判，于2011年4月7日、5月27日對該案進行了開庭審理，本律師作為被告的委托代理人以及原告、原告委托代理人到庭參加訴訟，本案現已審理判決。

本案判決如下： 

1、被告陳某賠償原告杭州某裝飾公司裝修損失13000元； 

2、被告陳某退還原告杭州某裝飾公司租金及保證金25000元； 

3、原告杭州某裝飾公司支付被告陳某電費2200元； 

4、上述三項抵扣后款項于本判決生效之日起十日內付清； 

5、駁回原告的其他訴訟請求。 

原告承擔案件受理費2800元，被告承擔700元。評估費2000元，雙方承擔各半1000元。

本案案情情況（簡略）： 

原告訴稱，2010年3月，裝飾公司與陳某簽廠房租賃合同，由陳某將位于杭州市西湖區三墩鎮某村的1000平米的房屋租賃給原告作為廠房使用，租賃期限是3年，每年租金90000元.原告繳納保證金3000元，年租金90000元后租用了該房屋。2010年12月23日，被告出租的房屋系違章建筑，有關部門要求拆除，影響了原告公司的正常經營，2011年1月原告公司搬遷，因雙方就賠償事宜沒有達成協議，故訴至法院，要求法院判決被告賠償搬遷費15000元，業務損失費30000元，廠房的強弱電費用55000元及裝修費41132元，退還尚余的租金20000元，保證金3000元，合計人民幣17000元，并負擔案件受理費。原告提交了相關證據。 

孫旭權律師作為被告代理人，受托后，進行調查取證，研究相關法律法規，收集證據并提交給法院，孫旭權律師辯稱： 

一、根據原、被告雙方簽訂的《廠房租賃合同》第六條第3點約定，因不可抗力因素導致雙方損失的，雙方各自負責。因不可抗力因素導致合同無法履行或者政府征地拆遷的，合同終止。而在本案的合同履行過程中，被告不存在違約行為，由于發生了無法預見、無法控制的不可抗力事件即政府責令拆除涉案廠房，以致不能繼續履行合同，并且被告已盡力采取補救措施，不需要承擔相關賠償責任。 

二、被告采取了積極的補救措施，使原告沒有產生損失，不需要承擔相關賠償責任。2010年12月10日，西湖區城管書面告知原、被告雙方要求在2011年1月13日之前拆除建筑。被告多方奔走了解后得知相關部門對于此次拆違事宜很嚴格，并于2010年12月15日與原告協商，原告同意找其他廠房作準備同時先掀掉廠房北面小部分房頂瓦片。之后被告多次向村委會、三墩鎮政府反映，由于廠房內企業還在進行生產，希望能給予幫助請求寬限拆除期限。在處理此事上，被告已盡了最大的努力，盡可能減少損失。原告順利租到其他廠房并于2011年1月15日開始搬離，到1月20日全部搬出完畢。期間原告一直按正常的情況生產經營，沒有實際損失，被告不需要承擔責任。 

三、在原、被告雙方簽訂的《廠房租賃合同》第四條第2點約定，乙方即原告如改變房屋的內部結構、裝修或設置對房屋結構有影響的設備，設計規模、范圍、工藝、用料等方案均須事先征得甲方即被告的書面同意后方可施工。而在本案實際中，原告未征得被告的書面同意，擅自對廠房進行裝修、改變內部結構等行為，屬于違約行為，根據被告提交的照片顯示，原告擅自改變了廠房南面的結構，在里面隔離出幾間噴漆房，并且擅自在墻壁上鑿了5個80×60cm的洞，原告的行為嚴重改變了廠房的結構，現在被告只能用板臨時封上。根據《合同法》第二百二十三條規定，承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。根據《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第十三條規定，承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。故而，系原告違約在先，未經被告書面同意進行的裝修發生的費用應該由原告自己負擔，并且被告要求原告把廠房恢復原狀或者賠償損失。 

四、原、被告所訂立租賃合同違反國家有關規定屬無效合同。理由是依據《中華人民共和國城市產地產管理法》第五十二條規定及95年建設部《城市房屋租賃管理辦法》第六條之規定，未依法取得房屋所有權證的房屋違法建筑不得出租。只有依法登記的房屋權利才受法律保護。雙方簽訂合同前，已經明確告知原告屬于農村自建廠房，沒有土地證與房產證（廠房周圍也有很多個類似無證廠房），原告未盡合理的注意義務，明知其是違章建筑而與之訂立合同，原告存在過錯，應當承擔相應的責任。根據相關法律規定，在合同無效場合，承租人通常已經占用使用租賃房屋一段時間，其在此期間享有的裝飾裝修利益，不應再列入合同無效的損失范圍。故而，本案中原告所主張的裝修損失沒有事實與法律依據，不屬于合同無效的損失范圍，應該由原告承擔。 

五、原告在項目報價表中所主張的經濟損失包括之前裝修、人工、搬遷、業務利潤損失等費用缺乏事實和法律依據，原告沒有證據證明在該廠房中裝修的材料項目、規格、數量、價格、業務利潤，即使原告可以證明該等損失費用，費用也是過高，在實際情況中，屬于非常簡陋的裝修，裝修費用很少，而且也經過了將近一年時間的使用折舊，價值最多就幾千元左右，而按照相關法律規定也應該由原告自行承擔。關于退租費，原告截止到2011年1月20日全部搬出完畢，因此廠房租金應該計算至該日為：58×232.8天=13502.4元。原告也沒有根據《廠房租賃合同》第十條約定去按時繳納水電費屬于違約行為，系由被告代為墊付，故而原告應該支付給被告所墊付的電費2235.16元。 

六、就目前中國的關大農村來看，很多農村為了發展經濟，積極招商引資辦廠，沒有經過任何規劃、報批、報建，建起了大量的廠房、工棚，表面上是以廠房出資他人合作辦廠，實際上是出租廠房收取租金。按照相關法律規定，這樣的租賃行為是非法的，不應受法律的保護。然而現實中，農村集體收入很大一部分是靠這種違章建筑出租獲得的，村民的分紅也就靠這一塊。被告只是一個普通的農民，在郊區興起大量自建廠房的形勢下，被告為增加收入，故借了十多萬元加上家人的積蓄于2009年12月開始建造廠房，至2010年2月完工，總共花費二十多萬元，本想收取租金先行還債，沒想廠房才出租10個月就被拆除。政府要求被告拆除剛建造好的廠房，債權人要求被告歸還債務，現在原告又無理要求賠償，作為被告現在真的實屬不易。在被告廠房周邊的十幾家類似廠房也已被拆除，而他們的承租人都沒有提出這樣過分的賠償要求，都是協商解決的。懇請法院為老百姓主持公道。 

綜上所述，被告的反駁理由合情合理,合法公平，請法庭綜合考慮，駁回原告的全部訴訟請求。法律是當事人最后的忠實依靠，請求法院依法裁判，給被告一個公正的判決。 

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