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隨著經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，每家每戶都有購(gòu)房的煩惱，房屋的價(jià)格、戶型選擇、商品房購(gòu)買(mǎi)流程（不懂就要戳這里啦→→《商品房買(mǎi)賣流程》）尤其是商品房買(mǎi)賣合同的訂立，讓很多人頭痛不堪，那么到底該注意些什么呢？

通常購(gòu)房者在商品房買(mǎi)賣合同的訂立過(guò)程中相對(duì)被動(dòng)，因此，為了減少購(gòu)房過(guò)程中產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者在簽訂商品房買(mǎi)賣合同時(shí)需做到以下幾點(diǎn)：

（一）訂商品房買(mǎi)賣合同時(shí)購(gòu)房者要具有強(qiáng)烈的合同意識(shí)，知道在合同中盡可能地爭(zhēng)取自己的合法權(quán)益。因此，在簽訂合同前一定要認(rèn)真、完整地閱讀合同，提出質(zhì)疑，對(duì)于不理解的地方要認(rèn)真調(diào)查清楚。

 

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（二）項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)。

應(yīng)注意審查《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《施工許可證》上的單位名稱與出賣人的關(guān)系。同時(shí)注意建設(shè)用地的用途、使用年限及來(lái)源。如果是劃撥用地、軍用土地以及集體土地，必須改變土地使用的性質(zhì)、用途，必須辦理相應(yīng)的審批手續(xù)和變更登記手續(xù)。劃撥用地，還必須補(bǔ)交百分之四十的地價(jià)款，否則，不能作為商品用地，購(gòu)房者將無(wú)法辦理房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證。在實(shí)踐中也有土地使用權(quán)被查封或因土地使用權(quán)發(fā)生糾紛而發(fā)生訴訟的房產(chǎn)，這將對(duì)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶有影響，應(yīng)謹(jǐn)慎購(gòu)買(mǎi)此類房產(chǎn)。

 

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《如何避免商品房質(zhì)量糾紛？》

 

（三）合同文本是否規(guī)范。

應(yīng)了解開(kāi)發(fā)商所使用的合同文本是不是建設(shè)部和國(guó)家工商局聯(lián)合制定的統(tǒng)一的商品房買(mǎi)賣合同示范文本，如果不是，應(yīng)當(dāng)提出疑問(wèn)并特別注意合同條款的內(nèi)容。

（四）所售商品房是否已作了抵押。

購(gòu)房者在買(mǎi)房前，一定要弄清楚所購(gòu)房屋的基本情況，如果房產(chǎn)在購(gòu)買(mǎi)前就設(shè)定了抵押并不能如期解除抵押關(guān)系，那就隨時(shí)會(huì)有被抵押權(quán)人主張實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)，這樣，購(gòu)房人不僅不能順利取得房產(chǎn)證，甚至?xí)萑胍粓?chǎng)糾紛之中。

（五）面積確認(rèn)及面積差異處理。

　合同有兩項(xiàng)基本原則，即意思自治與合法原則。合同有約定的，遵從合同約定;合同沒(méi)有約定的遵從法律規(guī)定。關(guān)于面積確認(rèn)及差異處理問(wèn)題，在開(kāi)發(fā)商自制的格式合同里，很少有約定，但現(xiàn)行法律及司法解釋以及《商品房買(mǎi)賣合同》示范本文里，都做出了基本一致的詳細(xì)約定，建議選擇《商品房買(mǎi)賣合同》示范本文條款。建議在簽訂此條時(shí)，在選擇《商品房買(mǎi)賣合同》示范本文關(guān)于“誤差”約定的條款的同時(shí)，另行在補(bǔ)充協(xié)議里約定什么是“誤差”，在什么情況下適用“誤差”約定條款。

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第19條第二款規(guī)定房屋面積誤差，應(yīng)是指“套型”與“尺寸”引起的。如果不是因“套型”與“尺寸”引起的面積差異，不應(yīng)算作面積誤差。

 

《商品房買(mǎi)賣合同》示范本文對(duì)開(kāi)發(fā)商分?jǐn)偟墓珨偯娣e，以附件的形式，要求開(kāi)發(fā)商詳細(xì)告知購(gòu)房者，這對(duì)制止售房面積欺詐防止大幅度面積縮水，無(wú)疑起到了很好的作用。建議使用《商品房買(mǎi)賣合同》示范本文以合同附件形式列出公攤面積的詳細(xì)情況，同時(shí)約定，如果因誤差以外的原因發(fā)生的面積糾紛，按開(kāi)發(fā)商售房面積欺詐處理。

 

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（六）關(guān)于付款方式。

《商品房買(mǎi)賣合同》示范本文里沒(méi)有關(guān)于按揭付款的約定，如果選擇銀行按揭的付款方式，建議補(bǔ)充如下幾項(xiàng)約定：

1、按揭付款的時(shí)間，即出賣人與購(gòu)房者雙方同意何時(shí)由銀行按揭付款。

2、雙方同意的按揭付款時(shí)間與銀行實(shí)際的按揭時(shí)間往往不一致，建議雙方約定雙方同意的按揭時(shí)間與銀行實(shí)際按揭時(shí)間不一致的處理方式。

3、除了時(shí)間外，還有按揭金額。雙方約定的按揭金額也往往和銀行實(shí)際的按揭金額不一致甚至不能貸款，建議雙方約定在兩者金額不一致及不能貸款的情況下的處理方式。

4、關(guān)于按揭付款。

除出賣人與購(gòu)房者在商品房買(mǎi)賣合同中有約定外，按揭銀行也要和購(gòu)房者簽訂按揭合同或貸款合同。購(gòu)房者為了購(gòu)得房產(chǎn)必須同時(shí)履行兩個(gè)合同，在兩個(gè)合同履行過(guò)程中，經(jīng)常發(fā)生出賣人、購(gòu)房者甚至按揭銀行違約的情況。一旦一方出現(xiàn)違約，必定導(dǎo)致兩個(gè)合同履行障礙。

 

小編建議您：在簽訂商品房買(mǎi)賣合同及按揭合同時(shí)，都要約定相應(yīng)的違約責(zé)任。

 

（七）關(guān)于裝修標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)。

購(gòu)房者不能只單純地信任樣板間或廣告、售樓書(shū)等宣傳品中對(duì)裝修的許諾，而應(yīng)在購(gòu)房合同中將房?jī)?nèi)外的裝修和設(shè)備設(shè)施的種類、型號(hào)、品牌、顏色、位置、方向等內(nèi)容約定清楚，這樣才能最大限度地保護(hù)自己的利益。

（八）買(mǎi)受人所購(gòu)商品房的基本情況。

1、附件一即平面圖及附件二即公攤說(shuō)明，很多合同都予省略，應(yīng)堅(jiān)持要求兩附件。

2、根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第34條的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在將商品房交付使用前應(yīng)委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪，測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政部門(mén)審核后用于房屋權(quán)屬登記。

3、購(gòu)房者實(shí)際簽訂的形形色色的購(gòu)房合同中，只約定建筑面積，不約定套內(nèi)建筑面積與公攤面積。有的是因開(kāi)發(fā)商自制的合同根本無(wú)此內(nèi)容，有的是合同雖有此內(nèi)容，但被開(kāi)發(fā)商全部或部分劃掉，故意不填，這都是對(duì)購(gòu)房者不利的。

4、根據(jù)現(xiàn)行政策法律規(guī)定，關(guān)于公攤面積，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商是可以協(xié)商確定的。如果雙方協(xié)商一致，可以約定公攤面積。

5、有些購(gòu)房合同，用語(yǔ)不規(guī)范，例如使用“實(shí)得建筑面積”這樣不規(guī)范概念，從而引發(fā)面積糾紛。建議使用規(guī)范用語(yǔ)。

（九）關(guān)于交房期限。

這是至為重要的一條，也是實(shí)踐中發(fā)生糾紛最多的一條。建議簽訂此條時(shí)注意以下問(wèn)題：

1、該條規(guī)定了4種交付使用的條件，但每一種交付使用的條件在法律上的規(guī)定并不十分明確，這是關(guān)于此條大量發(fā)生糾紛的原因所在。鑒于“房屋驗(yàn)收合格”及“房屋綜合驗(yàn)收合格”的概念并不十分明確，現(xiàn)行法律又沒(méi)有明確規(guī)定取得何種文件是“驗(yàn)收合格”及“綜合驗(yàn)收合格”，建議不要選取《商品房買(mǎi)賣合同》示范本文中的選擇，另行單獨(dú)做出明確具體的約定。

2、關(guān)于毛坯房的驗(yàn)收，《住宅工程初裝飾竣工驗(yàn)收辦法》第三條規(guī)定：“初裝飾是指住宅工程戶門(mén)以內(nèi)的部分項(xiàng)目，在施工階段只完成初裝飾。房屋竣工驗(yàn)收交付使用后，房屋進(jìn)行再裝飾，按城市房屋裝飾管理有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。”第九條規(guī)定：“再裝飾的工程完成后，均應(yīng)按國(guó)家和當(dāng)?shù)匾?guī)定標(biāo)準(zhǔn)，由有關(guān)部門(mén)組織驗(yàn)收。驗(yàn)收不合格的不得報(bào)竣或交付使用”。根據(jù)上述法律規(guī)定，初裝飾驗(yàn)收不等于建筑工程驗(yàn)收，也不能代替建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收。其法律含義，僅限于可以交付購(gòu)房者進(jìn)行二次裝修。但在實(shí)踐中，很多開(kāi)發(fā)商以初裝飾驗(yàn)收代替建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收，欺騙購(gòu)房者，應(yīng)引以為戒。

3、房屋的交付條款，不僅關(guān)系到交付的期限、交付的責(zé)任、交付的質(zhì)量等問(wèn)題，還事關(guān)辦理房產(chǎn)證、交付房款等合同關(guān)鍵條款的執(zhí)行，簽訂好合同交付條款意義十分重要。

4、在簽訂此條另需注意的問(wèn)題是，開(kāi)發(fā)商往往在自制的格式合同中，將不屬于不可抗力交房的情形也列入不可抗力條款，以此減輕或免除其逾期交房違約責(zé)任，應(yīng)注意對(duì)此提出異議。

（十）違約責(zé)任。

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第17條規(guī)定，如果雙方買(mǎi)賣合同沒(méi)有約定違約責(zé)任，發(fā)生糾紛以后，將按上述司法解釋的規(guī)定確定違約方的違約責(zé)任。

出賣人逾期交房除承擔(dān)違約金及陪償損失之責(zé)外，購(gòu)房者還有權(quán)解除購(gòu)房合同。解除購(gòu)房合同的條件和程序，也首先尊重合同當(dāng)事人自己的約定，如果沒(méi)有約定或約定不明確的，可以依照法律規(guī)定。最高人民法院前述司法解釋第15條規(guī)定：“根據(jù)《合同法》第94條的規(guī)定，出賣人延遲交付房屋或者買(mǎi)受人延遲支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)的未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。”催告并不是解除購(gòu)房合同的法定程序，如果當(dāng)事人合同有約定可以直接解除購(gòu)房合同，就可以不催告。催告解除購(gòu)房合同，只是在合同沒(méi)有約定的情況下，依照法律規(guī)定的解除購(gòu)房合同的程序。

該條司法解釋第二款規(guī)定：“法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。”解除合同，必須依照合同約定或法律規(guī)定的條件和程序，解除合同的期限是，催告的，為三個(gè)月；沒(méi)有催告的，自有權(quán)解除之日起一年內(nèi)。合同第七條的注意事項(xiàng)，也同樣是該條的注意事項(xiàng)。

 

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（十一）解決爭(zhēng)議的辦法。此條是關(guān)于爭(zhēng)議解決方式的約定。在約定仲裁時(shí)，關(guān)于仲裁機(jī)構(gòu)的名稱一定要填寫(xiě)準(zhǔn)確，否則視為無(wú)效約定。仲裁雖時(shí)間雖然短，但是仲裁費(fèi)用比較高，而且屬于一裁終局，建議直接采用訴訟程序。

（十二）簽訂補(bǔ)充協(xié)議。對(duì)商品房買(mǎi)賣合同中未盡事項(xiàng)要進(jìn)一步補(bǔ)充，如：將開(kāi)發(fā)商做出的口頭的或廣告中的承諾以補(bǔ)充協(xié)議的形式確定下來(lái)其內(nèi)容，只有這樣，才能有力地約束開(kāi)發(fā)商，維護(hù)自己的權(quán)益。

 

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