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小區內發生刑事案件，導致業主的人身、財產遭受損失，業主或其近親屬以物業未盡安全保障義務提起訴訟，要求物業公司承擔賠償責任的案件也不在少數。

但是同樣的案件在不同的法院卻能得出大相徑庭的判決，法院判例的不一致源于法官對法律理解的不同，也因原被告舉證力度的不同而不同。

物業管理公司在刑事案件中究竟有沒有責任？有何種性質的責任？物業公司承擔或免除責任的法律依據是什么？業主要打贏此類訴訟必須注意以下幾點？ 

（一）要看《物業管理合同》對物業公司責任和義務的約定

物業管理中的安全保障責任到底有多大，主要看《物業管理合同》對雙方（業主和物業公司）之間的權利義務的約定。

合同是否明確包括了物業公司有義務確保小區內的業主、物業使用人的人身財產不受不法侵害。如果雙方有明確的約定，物業公司自然不能免責。 

但絕大多數的物業管理合同不會對此項義務進行約定，即使是封閉的高檔住宅小區也只有諸如“提供24小時保安服務”等模糊的約定，畢竟“保安不等于保鏢”。物業公司提供的保安服務所維護的是公共區域內的安全保障義務，而不可能對每個業主的人身、安全承擔絕對安全的責任。

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（二）看物業公司是否在合理限度范圍內的盡到安全保障義務

物業管理中的安全服務是為維護小區的秩序而采取的安全防范措施，嚴密的防范的確可以減少犯罪活動對業務的侵害。

但這種防范的力度是有限的，業主繳納的物業管理費中包括了清潔費用、綠化費用、保安費用等。

用于保安費用的支出并不多，根據合同法的公平原則，不能苛求物業提供諸如私人保鏢、物品有償保管合同一樣的服務。 

所以一般來說，只要物業公司盡到了普通的安全注意義務就可，但如果物業疏于管理，沒有在合理的限度內盡到安全保障義務的，那是要承擔違約賠償責任的。 

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物業公司疏于管理導致的責任一般是明顯的，業主可以通過證明門衛無人值班、沒有保安巡邏值班、沒有配備足夠的保安人員、電子監控系統失靈、圍墻等圍護裝置倒塌沒有及時修理或看護等。 

物業公司沒有在合理限度范圍內的盡到安全保障義務，導致業主或物業使用人人身或財產遭受損失的。

雖然該損失是由物業管理合同外的第三人引起的，但根據合同法的對第三人侵權的規定，物業公司仍應當承擔賠償責任。

如果確認物業公司的疏于管理和刑事案件的發生有密切關系，物業公司存在管理過錯的，由承擔的是違約責任，罪犯承擔侵權責任。

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