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商品房買賣合同糾紛中的繼承人是否承擔違約責任？

發表于：2016-08-22閱讀量：（3462）

裁判要旨：

一、當被繼承人所留遺產中的財產權利少于財產義務時，該原則對繼承人顯然不利，繼承人僅在其所得遺產的財產權利范圍內承擔償還被繼承人生前所欠債務的責任，對超出遺產中財產權利的債務有權拒絕償還。

二、合同當事人的死亡是一種客觀事件，如果符合不可抗力的構成要件又具備其適用的前提條件，也可構成不可抗力，雙方因此造成的違約行為可部分或全部免除責任。

案情：

2003年12月15日，上海遠中靜安房地產有限公司（以下簡稱遠中公司）與嚴定一簽訂商品房預售合同一份，向嚴定一出售上海市靜安區長寧路269弄**號**層**室房屋一套。但因嚴定一個人原因，一直未能辦理房屋交付手續，造成遠中公司不得不為該套房屋代繳物業費。2007年4月，遠中公司得知嚴定一已在美國死于車禍，遂兩次向嚴定一的法定繼承人楊碧輝、嚴德淵發出律師函，催促二人辦理相關手續并支付相應款項，但兩繼承人一直未來辦理。遠中公司訴至上海市靜安區人民法院，請求判令楊碧輝、嚴德淵繼續履行其與嚴定一在《上海市商品房預售合同》中約定辦理房屋交付手續和產權過戶手續；向原告支付房屋面積找補款8848元、物業費31169.88元；向原告支付物業費違約金、房屋面積找補款違約金共計16552元。

裁判：

上海市靜安區人民法院經審理認為，依照合同約定，原告應于交房日前10天書面通知嚴定一辦理交房手續。原告雖于2005年5月17日發出書面通知，但此時嚴定一已經死亡，對一個消亡的法律主體作出的書面通知，不能視為一次有效的通知。但經查，雙方合同約定交房到期日為2005年5月31日，同年1月15日嚴定一即已身故，此時雙方均未發生延遲履行。由于嚴定一之死并非其本人或原告故意所為，因此不能預見，也無法避免；而嚴定一并非我國居民，原告無從知曉其死亡及繼承人通信情況，因死亡帶來的通信障礙無法克服。故嚴定一的死亡是合同雙方均無法預見、不能避免且不能克服的客觀狀況，屬于不可抗力。

上海市靜安區人民法院判決：支持原告要求兩被告配合辦理系爭房屋交付及過戶手續以及要求兩被告支付2005年7月至2007年3月物業服務費9271.74元、房屋面積找補款8848元的訴訟請求；對于原告違約金等其余部分的訴請，不予支持。

一審判決后，原告不服，向上海市第二中級人民法院提出上訴，后又撤回上訴，一審判決已生效。

評析：

一、繼承人繼承死者財產，是否包括繼承相關債務。合同當事人死亡后，其因合同引發的債權債務可由其繼承人一并繼承，但從公平合理的角度出發，不能直接認定合同可繼續履行。如果本案中死者所留遺產中的財產權利少于財產義務時，該原則對繼承人顯然不利，繼承人僅在其所得遺產的財產權利范圍內承擔償還被繼承人生前所欠債務的責任，對超出遺產中財產權利的債務有權拒絕償還。所以本案中，法院支持原告要求兩被告配合辦理系爭房屋交付及過戶手續以及物業費等費用。

二、關于違約金請求是否可以支持。因為繼承人不一定知道該合同的存在，而合同相對方也不一定能夠掌握繼承人的信息，缺少通訊渠道使得合同當事人死亡給合同履行帶來的困難在實際上無法避免。同時，由于死者是突然死亡的，其繼承人也無從知道購房合同的存在。因此，法院認定可適用不可抗力原則，對違約金訴訟請求不予支持。

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