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商品房質量瑕疵，購房者能否拒收？

發表于：2016-05-27閱讀量：（3704）

在商品房買賣中，由于房屋的價值巨大，購房者通常會比較重視；而對于開放商而言，在整個小區的建設中，難免會出現各種質量瑕疵。因此，房屋質量糾紛是商品房交易過程中常見的糾紛類型之一，很多買受人在房屋交付后發現質量問題，多次找開發商協商均不能有效解決，故而，此類糾紛也成了最讓消費者頭疼的一種糾紛。

為此，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第十三條明確規定：“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。”以下，針對購房者當如何維權，圍繞該條文的理解稍加分析。

一、商品房交付的瑕疵認定

買受人與出賣人簽訂的房屋買賣合同一般應包含有房屋質量條款。合同成立生效后，買受人有權利取得符合合同規定質量的房屋，出賣人也應保證交付的房屋符合合同中約定的質量要求。根據《解釋》的相關規定，可以將房屋的質量問題分為三種：

1、房屋主體結構質量不合格。從技術角度看，所謂“主體結構”是指房屋的主要構件相互連接、作用的平面或空間構成體。依法及行業規定，其必須具備符合技術要求的強度、韌性和穩定性，以確保承受建筑物本身的各種載荷。如：地基、承重墻等部位出現結構性迸裂、傾斜、坍塌等問題，即為主體結構存在問題。

2、嚴重影響正常居住使用的質量問題。這是指由于房屋質量問題，嚴重影響買受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。如不能正常供水供電等。

3、其他質量問題。如房屋滲水、地面空鼓、墻皮脫落等。

關于上述種種質量問題的具體認定標準在《城市房地產管理法》、《建筑法》、《城市房地產開發經營管理條例》等法律法規、行業規定中均有規定，因其行業專業性較高，司法實踐中通常由專業的評估、鑒定機構出具鑒定結論以茲證明，本文不再贅述。

二、處理方式

1、因房屋質量嚴重影響正常居住使用的，買受人可以請求解除合同和賠償損失。在司法實踐中，許多購房者在房屋交付時會以此為由，拒絕接收房屋。誠如上述，開發商交付的商品房存在質量瑕疵，除非合同約定購房者有權以此為由拒絕接收房屋，否則，該質量瑕疵依法只要不會導致購房者合同目的不能實現，購房者就無權拒絕接收房屋，進而無權要求開發商依約支付因維修造成逾期交房的違約金。但是，購房人除有權要求開發商承擔維修的違約責任外，還有權要求開發商承擔維修期間以外延期交房的違約責任。

要特別提醒的是，出于鼓勵、保護交易的原則，同時結合房地產行業對社會經濟的整體影響，法院通常不會輕易判決支持解除合同的請求。

2、房屋交付后，出現質量問題，在未嚴重影響正常居住使用的情況下，出賣人應承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可自行或者委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失等，應由出賣人承擔。就交付的房屋質量出現問題，出賣人應承擔修復責任是《建筑法》第60條、《合同法》第111條、《城市房地產開發經營管理條例》第31條、《商品房銷售管理辦法》第33條等所明確規定的義務，對房屋的出賣人來說，修復房屋存在的質量問題是其法定義務。出賣人交付的房屋不符合合同約定的質量要求，但通過修復的方式可以補救的，出賣人應當及時予以修復，以滿足買受人的需要，因此增加的費用，應當由出賣人承擔。但是當買受人提出質量問題后，出賣人拒絕修復或者在給予一定的修復時間后仍不予修復，在這種情形下，買受人可自行或者委托他人修復，但修復的費用或修復期間所發生的其他費用及造成的損失，如遲延修復的損失等，均應由出賣人承擔。

綜上所述，當交付的房屋出現質量瑕疵時，購房者并不當然有權拒收。我國《合同法》157、158條要求買受人在接受貨物時負擔及時檢驗通知的義務，未及時檢驗通知的，或將喪失請求賠償的權利。因此，在交房時，對于房屋明顯的質量瑕疵問題，在不構成嚴重影響正常居住或者尚無法判斷是否影響正常居住的，雖無權直接拒絕接收，但可以通過當場錄像的方式聲明對質量存有異議，保留追究責任的權利。

特別提醒，對于許多購房者而言，一套房子的價值或將傾盡多年心血，而商品房質量瑕疵在實踐中十分常見，不可不慎。對該問題的維權、舉證之要求，遠非上述寥寥數語所能涵蓋，其中可能會涉及第三人責任、質量標準、合同條款等具體問題。必要的時候，建議咨詢專業律師。

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