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二手房買賣合同的效力審查

發(fā)表于：2012-12-31閱讀量：（5145）

在買賣雙方對二手房買賣的相關(guān)事項(xiàng)達(dá)成一致意見后，雙方的二手房買賣合同就已經(jīng)成立。而合同是否具有法律效力，必須從以下方面進(jìn)行審查：

一、審查二手房買賣合同是否存在無效或可撤銷的情形

（一）、二手房買賣合同無效的情形

《合同法》第五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：

1、一方以欺詐，脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；比如說，小明貸款抵押用的不是自己的房子但是小明偽造證件說是自己的給銀行貸款，銀行給了小明貸款后發(fā)現(xiàn)了小明欺騙他們，則銀行可以收回貸款，小明和銀行的貸款合同就是無效的。

2、惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；比如說，小阿和小才兩個(gè)人在競標(biāo)的時(shí)候串通好價(jià)格，讓其中一個(gè)人中標(biāo)，以至于別人因?yàn)樗麄儍傻膼阂獯ㄊピ究梢灾袠?biāo)的機(jī)會(huì)，則這個(gè)中標(biāo)合同就是無效的。

3、以合法形式掩蓋非法目的；

4、損害社會(huì)公共利益；

5、違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

小編認(rèn)為，您還有必要看看這個(gè)哦→《二手房合同簽訂注意事項(xiàng)有哪些？》

（二）、二手房買賣合同可撤銷的情形

《合同法》第五十四條規(guī)定：“下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷：

1、因重大誤解訂立的；如將冷凍機(jī)誤解為冷藏機(jī)。因?yàn)閷?biāo)的物品種的誤解屬于對合同標(biāo)的本身的誤解，所以將造成合同的目的落空，使誤解者遭受重大損失，當(dāng)歸屬重大誤解。

2、在訂立合同時(shí)顯失公平的；一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。”

更多常識您可了解→《二手房買賣合同法律風(fēng)險(xiǎn)》

二、審查二手房買賣合同轉(zhuǎn)讓人是否享有出賣房屋的實(shí)體權(quán)利，無權(quán)處分人簽訂的房屋買賣合同將導(dǎo)致合同無效

（一）房屋的所有權(quán)人出賣房屋的：應(yīng)注意審查二手房買賣合同出賣人是否與房屋產(chǎn)權(quán)證或者其他房屋合法來源證明文件上的名稱一致，必要時(shí)到房屋管理部門查詢。

一定要弄清楚房屋的權(quán)屬，究竟是部分產(chǎn)權(quán)、共有產(chǎn)權(quán)、還是無產(chǎn)權(quán)。若房屋產(chǎn)權(quán)不清或存在產(chǎn)權(quán)糾紛，房子再好也不宜購入。

（二）委托或代理出賣的：應(yīng)注意審查二手房買賣合同房屋所有權(quán)人是否與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)證上的名稱一致，是否經(jīng)所有權(quán)人同意或授權(quán)，是否有所有權(quán)人同意或授權(quán)出賣的書面證明材料。

（三）共有房屋出賣的：應(yīng)注意審查是否經(jīng)其他共有人同意，是否有其他共有人同意出賣的書面證明材料。

詳情請點(diǎn)擊→《二手房買賣注意事項(xiàng)？》

三、審查二手房買賣合同二手房的實(shí)際狀態(tài)，轉(zhuǎn)讓的房屋屬于法律限制轉(zhuǎn)讓的將導(dǎo)致二手房買賣合同無效

（一）審查二手房買賣合同中轉(zhuǎn)讓的房屋是否違反規(guī)劃、未取得土地使用權(quán)證、工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收、未能辦理合法的銷售手續(xù)等原因不能辦理房屋合法產(chǎn)權(quán)的房屋，比如集體土地上建設(shè)的“小產(chǎn)權(quán)”房屋，因沒有辦理土地征用手續(xù)，沒有取得土地使用權(quán)證，是法律禁止上市銷售的房屋。違章建筑也屬于此類房屋。

（二）審查二手房買賣合同中轉(zhuǎn)讓的房屋是否屬于經(jīng)濟(jì)適用房

如果轉(zhuǎn)讓的房屋屬于經(jīng)濟(jì)適用房有可能導(dǎo)致二手房買賣合同無效。由于各地對經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓的規(guī)定各不相同，因此必須明確該經(jīng)濟(jì)適用房是否屬于可轉(zhuǎn)讓的范圍。

（三）審查二手房買賣合同中轉(zhuǎn)讓的房屋是否被依法查封

依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓”，其中第（二）項(xiàng)規(guī)定：“司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的”。因此，如果轉(zhuǎn)讓的房屋在二手房買賣合同簽訂前依法被查封的，很可能會(huì)被法院認(rèn)定合同無效。

（四）城鎮(zhèn)居民不得購買農(nóng)民的住宅

雖然我國現(xiàn)行的法律沒有明確禁止城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民購買農(nóng)村居民的房屋，但是國務(wù)院出臺的很多文件卻明確禁止此類交易。

買房是件開心的事情，為了不樂極生悲哦，買賣二手房我們要謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎啦，下面小編給您整理的，如有需要，您可以看看：

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《二手房買房合同注意事項(xiàng)？》

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