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根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近幾年間，各地法院受理的房屋租賃糾紛案件數(shù)量成倍的上漲，并大部分占據(jù)了各地法院案件的“半壁江山”。
隨著房價(jià)的不段攀升，越來越多的人選擇租房，在租房過程中，最害怕的事情就是房屋租賃糾紛的產(chǎn)生。準(zhǔn)備租房的朋友要注意了解這些容易產(chǎn)生租賃糾紛的事項(xiàng)，以免造成損失。
易法通就此特設(shè)“房產(chǎn)租賃糾紛”專題，由易法通十年經(jīng)驗(yàn)專業(yè)律師為您解答。
一旦遇到房屋租賃糾紛，當(dāng)事人該如何處理?有以下幾種解決方式：
1、協(xié)商解決
房屋租賃當(dāng)事人因租賃房屋發(fā)生糾紛的，應(yīng)當(dāng)協(xié)商解決。
2、協(xié)商不成的，申請(qǐng)仲裁解決或者民事訴訟解決
……
法有規(guī)定，若是房屋租賃期限不滿半年的，可以是口頭租賃合同或者書面租賃合同；房屋租賃期限在半年（6個(gè)月）以上應(yīng)當(dāng)采取書面形式租賃合同，若是當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。而且，需要采用口頭房屋租賃合同風(fēng)險(xiǎn)較大，采取口頭形式，發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)要有其他證據(jù)證明。
房屋租賃合同的期限不得超過二十年。若租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂，但續(xù)訂的租賃期限自續(xù)訂之日起也不得超過二十年。也就是說當(dāng)事人每次簽訂的租賃合同所約定租賃期限不得超過20年；并非指總租賃期限不能超過20年。若是房屋租賃期限超過20年，也并非整個(gè)租賃合同無效；而是超過20年的部分無效，也就是租賃期限按20年計(jì)算。
承租人的優(yōu)先購買權(quán)是指出租人出賣租賃房屋，或者協(xié)議折價(jià)、變賣抵押的租賃房屋償還債務(wù)時(shí)，承租人享有在同等條件下優(yōu)先購買的權(quán)利。并且，出租人還負(fù)有在合理期限通知承租人的義務(wù)。
房屋租賃合同無效，當(dāng)事人不得請(qǐng)求支付租金；但是可以請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)。房屋租賃合同無效，當(dāng)事人可以請(qǐng)求賠償損失。
房屋租賃合同無效的，出租人可以請(qǐng)求支付房屋占有使用費(fèi)。
就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，法院按下列順序確定履行合同的承租人：1、已經(jīng)合法占有租賃房屋的；2、已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；3、合同成立在先的。不能取得租賃房屋的承租人請(qǐng)求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。也就是說，“一房數(shù)租”優(yōu)先順序如下：占有人→登記備案人→先成立合同者。
面對(duì)各種房產(chǎn)租賃糾紛的教訓(xùn)，律師建議提前做好防范，以避免房屋租賃糾紛：
1、完備房屋租賃的法律要件。
業(yè)主（出租人）要依法簽訂租賃合同，合法地出租房屋。這里著重強(qiáng)調(diào)的是合法。房屋租賃關(guān)系合法，才能做到有效。合法、有效，不但能大量減少租賃糾紛的發(fā)生，而且也是當(dāng)事人保護(hù)自己最為實(shí)際的措施。要使租賃關(guān)系合法、有效，要符合以下要件：
（1）要依法簽訂書面的租賃合同，將租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)在合同中明確的約定，這也就是通常所說的先小人后君子。
（2）合同內(nèi)容不能違法，如房屋使用功能是住宅或廠房的，就不能未經(jīng)有關(guān)職能部門審批，便在合同中擅自改變功能，作為商業(yè)用途出租。
（3）房屋租賃法律關(guān)系，是一種比較特別的民事法律關(guān)系，它要做到合法、有效，除了雙方當(dāng)事人的意思表示真實(shí)一致、合同內(nèi)容合法外，還要求具備法定的形式要件，如出租人必須持有政府職能部門頒發(fā)的《房屋租賃許可證》，及合同簽訂后必須在10日內(nèi)到房屋租賃管理部門登記備案等。
2、租前調(diào)查。
出租人在簽訂合同前應(yīng)對(duì)承租人的經(jīng)濟(jì)能力進(jìn)行必要的了解，不要盲目出租房屋給沒有經(jīng)濟(jì)能力的單位和個(gè)人。盲目出租，草率簽合同，直到對(duì)方交不起房租時(shí)，才注意到其本來就沒有支付租金的能力。
承租人租房前，最好到房屋租賃管理所咨詢自己所想租的房屋是否可以租，或請(qǐng)租賃所推薦可租賃的房屋，如能做到這點(diǎn)，基本上就可避免盲目租賃房屋而造成經(jīng)濟(jì)損失事件的發(fā)生。
3、承租人設(shè)立擔(dān)保，是減少因付不起房租而發(fā)生租賃糾紛的最為有效的辦法之一。
對(duì)于那些租賃面積大，租金總額高，租賃時(shí)間長的租賃關(guān)系，以及對(duì)承租人的資信狀況不易掌握的當(dāng)事人，設(shè)立擔(dān)保尤為必要。
4、出租人出租房前，要全面、客觀地估價(jià)整體經(jīng)濟(jì)狀況，提出合理的租金價(jià)格。
租價(jià)過高，不但容易產(chǎn)生糾紛，而且出租人的利益也很難得到保證，所以公平、客觀的確定租金價(jià)格對(duì)雙方當(dāng)事人都是有益無害的。
5、房地產(chǎn)管理部門進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)租賃市場(chǎng)的監(jiān)管力度。
（1）進(jìn)一步規(guī)范管理，嚴(yán)格依法發(fā)證和登記，做到不因自己發(fā)證或登記失誤而造成租賃糾紛的發(fā)生。
（2）加強(qiáng)檢查，將整個(gè)租賃市場(chǎng)納入有序的管理網(wǎng)絡(luò)與視線中，發(fā)現(xiàn)非法租賃行為和租賃糾紛的苗頭，及時(shí)予以糾正和化解。
（3）加強(qiáng)宣傳，逐漸使當(dāng)事人認(rèn)識(shí)到合法租賃的好處。第四是加強(qiáng)和有關(guān)職能部門的合作與配合，從不同角度履行好各自的職責(zé)，減少租賃糾紛的發(fā)生。
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